Скачати 88.26 Kb.

Виникнення і розвиток інституту іпотеки




Дата конвертації16.07.2017
Розмір88.26 Kb.
Типреферат

Скачати 88.26 Kb.

1.2. Виникнення і розвиток інституту іпотеки

Заставне право є одним з найстаріших цивільно-правових інститутів. Вступаючи в угоди, укладаючи договори, люди здавна прагнули забезпечити їх виконання. Виникнення застави пов'язано з розвитком цивільного обороту і необхідністю забезпечити належне виконання зобов'язань, взятих на себе однією із сторін у договорі, а також створити більш довірчі відносини між сторонами. Як відомо, договір грунтується на вільній волі кожної з договірних сторін, але одного довіри часто недостатньо, як часто недостатньо і відповідальності, яка хороша для платоспроможного боржника, а тому важливо стимулювати і посилити готовність боржника до здійснення дії, а крім того дати впевненість кредитору, що навіть в тому випадку, якщо боржник не виконає взяте на себе зобов'язання, він зможе отримати задоволення за рахунок предмета застави. Спочатку, коли заставного права не було, способом забезпечення зобов'язання була тільки відповідальність, причому відповідальність не тільки майнова, а й особиста.

Історичні документи свідчать про те, що інститут "іпотеки" прийшов в світову фінансово-економічну систему з Стародавньої Греції. Ввів його архонт Солон в YI столітті до н.е. в результатете здійснення своїх знаменитих реформ. Спочатку в Афінах заставою різного роду зобов'язань була особа боржника, якому у разі неможливості заплатити борг загрожувало рабство. Солон в 594 р до н.е. з метою переведення особистої відповідальності в майнову запропонував ставити на маєтку боржника (зазвичай на прикордонній межі) стовп з написом, що ця земля служить забезпеченням претензій на певну суму. Такий стовп і назвали іпотекою.

Іпотека перешкоджала переходу майна до іншого власника, так як забезпечення полягала не в особистості власника, а у вартості його майна. З плином часу слово стало вживатися для позначення застави.

У Римському праві також було вироблено чимало інститутів і правил, що гарантують виконання зобов'язань. Крім словесних укріплень зобов'язань (наприклад, присяга), були і речові забезпечення. До них ставилися поручительство і заставу. Перше представляло переважно моральну гарантію, у другому переважав характер матеріальної поруки. У міру розвитку цивільного обороту, в Римі все частіше замість поруки почали вдаватися до застави як зручний і найбільш надійному способу зміцнення зобов'язання.

Інститут іпотеки (застави нерухомості) в процесі свого розвитку пройшов еволюцію від фидуции (від лат. Fiducia - угода на довірі, або довірча угода), до більш прогресивної стадії - пігнуса (від лат. Pignus - неформальна застава) і далі - власне іпотеки. Перша стадія - фідуція виникла в давньоримському праві. На початку розвитку класичного римського права з'явився пігнус і лише потім іпотека.

Основна суть фидуции полягала в тому, що відразу після укладання договору офіційно встановлювалися права кредитора на закладалася нерухомість, сам предмет передавався в "fiducia" і кредитор зобов'язаний був повернути нерухомість після справного і своєчасного виконання договору.

Угода (або договір) фидуции також зазнала певну еволюцію. Так, на першому етапі розвитку інституту фидуции боржник не мав практично ніякої захистом і кредитор сам вирішував, що йому вигідніше: вимагати від позичальника сплати боргу або не повертати йому майно. Надалі було введено офіційне положення до документа про заставу (actio fiducia), яка скасовувала цю досить вигідну для кредитора альтернативу. Але все одно в технології угоди залишалися досить серйозні фінансово-правові моменти, якими міг скористатися кредитор і які були невигідні позичальникові.

Наступна стадія розвитку інституту іпотеки носила досить прогресивний характер, оскільки захищала позичальника від свавілля кредитора. Договір пігнуса передбачав передачу нерухомості, що закладається вже не у власність, а лише у володіння нею і тільки як гарантію виконання взятого позичальником зобов'язання. Більш того, боржники мали право вимагати, щоб кредитор не користувався цією нерухомістю а тільки зберігав її. За кредитором залишалося умовне право продати закладаємо річ, щоб відшкодувати свої кошти тільки при невиконанні взятих позичальником зобов'язань. При цьому вже тоді кредитору було заборонено залишати продається нерухомість (предмет застави) у себе. У разі невиконання взятих зобов'язань боржником кредитор після продажу нерухомості повертав всю різницю між виручкою за нерухомість і залишком боргу позичальникові.

Поява останньої стадії інституту іпотеки - власне іпотеки - було обумовлено політичними та економічними умовами того часу: ослаблення рабовласницького господарювання в Римі і масова передача земель орендарям.

За що існував законодавству жодна з діючих правових форм не підходила для гарантування цього виду угод між власниками земель і орендарями, так як дрібні орендарі не мали нічого, крім знарядь праці, які вони в силу своєї професії не могли закласти. Виходом з цієї ситуації було введення нової форми застави - застави орендарями самих знарядь праці, але без передачі їх у володіння орендодавця. Пізніше новий вид застави поширився на нерухомість.

Таким чином виник інститут іпотеки, який був, по-перше, договором про заставу, по-друге, договором про гарантії, що взяті позичальником зобов'язання будуть виконані, на підставі чого при невиконанні боржником зобов'язання виникало право кредитора вимагати річ, що закладалася з подальшим її продажем з торгів і компенсацією з вирученої суми боргів, що залишилися позичальника.

Свідченням цієї угоди були спочатку прості угоди між позичальником і кредитором, пізніше, в постклассическое час, складалися офіційні і неофіційні документи, які вже мали правову силу. Такий же силою володіли приватні документи, підписані трьома і більше свідками.

Подальший розвиток іпотеки в Стародавньому Римі було припинено. Швидше за все, причинами послужили розпад держави і втрата в зв'язку з цим багатьох державних функцій, подальша технічна неможливість контролю і регулювання вже тоді досить складного інституту іпотеки. Не існувало налагодженої реєстраційної системи, в зв'язку з чим широко поширені заставні операції ставали більш заплутаними і ризиковими.

Однак інститут іпотеки не "канув в лету", а після століть виник знову, причому найбільше поширення він отримав в XVIII-XX ст. в країнах Європи і США.

У законодавстві європейських країн іпотека має вже дві характерні риси. По-перше, вона може бути застосована тільки до нерухомості; по-друге, продаж закладеного маєтку проводиться не самим кредитором, а при посередництві суду. Для кредитора іпотека стає найвірнішим засобом отримати "забезпечення по боргах", не беручи у своє володіння маєток боржника і не побоюючись конкуренції кредиторів.

Іпотека стає надійним речовим правом, але тільки після внесення спеціального запису про іпотеку в особливу книгу. Середньовічні кодекси зберегли визначення, що "внесена іпотека за самою своєю природою неподільна, вона заснована на праві отримання задоволення". "Hypotheka est tota in toto, et tota in qualibet parte" - право отримання задоволення залишається на цілому предметі, обтяженому іпотекою, поки існує будь-яка частина зобов'язання. Окрема продаж частин не позбавляє кредитора права вимагати задоволення з них боргу в повній сумі. Іпотека поширювалася на нерухомість (як правило, маєток), незалежно від зміни власника.

Іпотечне право самостійно існувати не може. Недійсність або припинення вимоги тягне за собою недійсність або припинення іпотеки, але не навпаки. Це значення патьоки визнано не тільки спочатку римським правом, а й поруч законодавств європейських країн.

Закінчена іпотечна система введена: У Пруссії - статутом 1783р. і 1872 р .; В Австрії - цивільним укладенням 1811 року і статутом 1871 р .; У Саксонії - статутом 1843р. і кодексом 1863 р Російської імперії зразкова іпотека діяла в губерніях Царства Польського за статутом 1818 року. В її основі старе польське законодавство з пруськими та австрійськими "нашаруваннями". У прибалтійських губерніях іпотека діяла з XYIII століття і об'єднана з законодавством при судовій реформі 1889 року.

На європейській території Росії іпотека була введена законом 19 травня 1881 року. Особлива іпотечна комісія була створена в 1882 році для опрацювання деталей і практики закону. У 1889 році скасовують стару систему оголошення заповітів і затверджується порядок "гласності" і "спеціальності". У практику входить нова форма реєстрів кріпаків справ, де статті приурочені до назви маєтків, а не до існуючого раніше порядку, пов'язаному з ім'ям власника (так впроваджується принцип "спеціальності").

1.3. Особливості сучасного іпотечного кредитування за кордоном

1.3.1. Європейська система іпотечного кредитування

Сучасна європейська система іпотечного кредитування зародилася в середині 18 століття в Пруссії. У цей час кошти стали видаватися під заставу земельної володіння. За наданий капітал видавалися документи (Hypothekenbrief), в яких був позначений закладений земельну ділянку. Це і були попередники заставних листів.

29 серпня 1767г. король Пруссії Фрідріх Другий видав закон про створення Landschaft'a (кредитного товариства, що займається наданням іпотечних кредитів). Ландшафтам були надані широкі права щодо боржників: вони могли стягувати відсотки і збори без попереднього судового розгляду, провадити опис майна та його продаж з публічних торгів.

Деякі ландшафтам могли випускати іпотечні Hypothekenbrief. Вони добре продавалися, завдяки тому, що в якості забезпечення боргу по ним виступали маєтки. У 1777 році в обігу перебували Hypothekenbrief загальною вартістю близько 9 млн. Талерів, в 1787 році - 46 млн., В 1805 році - 150 млн. Талерів.

Надалі система Hypothekenbrief перейшла до Польщі. Хвиля еміграції 1830-1831гг. до Франції призвела до поширення системи іпотечного кредитування і в цій країні.

У 1852 році був заснований Credit Foncier de France (CFF). Цей інститут полегшив отримання кредиту на потреби сільського господарства. В основу було покладено ідею централізації іпотечного кредитування по всій території Франції. Це призвело до більш рівномірного поширенню капіталів між Парижем і провінціями. В видається іпотечної цінним папером перестало зазначатися конкретне майно, яке відповідає за конкретною папері. Була усунена загальна відповідальність, характерна для ландшафтів. Володар закладного листа став мати безпосереднє вимога тільки до емітента цього паперу. Якщо до середини XIX ст. переважав Hypothekenbrief, то після установи CFF з'явився незалежний безпосередньо від застави земельної ділянки інструмент - закладений лист як цінний папір.

В результаті була створена нова система іпотечного кредитування, яка з Франції поширилася на територію Німеччини, а потім і на більшу частину Європи.В цей же час з'явилися перші іпотечні банки.

Таким чином, іпотечні цінні папери набули характеру облігацій, забезпечених іпотекою, виплати за якими проводяться їх власникам.

В даний час в Європі діють 2 основні моделі іпотечного кредитування: класична континентальна і позиково-ощадна.

Основний тип кредитного інституту класичної континентальної іпотеки - іпотечний банк. Оскільки довгострокових коштів для видачі іпотечних кредитів недостатньо, банки завжди використовують різні додаткові схеми для їх залучення. Зокрема, привертають короткострокові ресурси - "короткі гроші", це можуть бути кошти громадян на рахунках банку, депозитні вклади, позики і довгострокові ресурси - "довгі гроші", одержувані за рахунок довгострокових позик, а також продажу цінних паперів (заставних листів), забезпечених виданими цими ж банками кредитами (рис. 1.1, 1.2.)

Заставні листи добре зарекомендували себе як надійний засіб залучення капіталів (згідно зі статистикою Європейського іпотечного союзу в Брюсселі оборот заставних листів налічував до кінця 1997 року в Європі близько 640 млрд. Марок. Їх них приблизно 70% були емітовані німецькими іпотечними інститутами).

Функціонування системи заставних листів грунтується на наступних принципах:

1. Ліцензування. На емісію заставних листів необхідна спеціальна ліцензія. До одержувачам ліцензії існують певні вимоги:

* Достатність власного капіталу банку (в Німеччині - мінімум 60 млн. Марок)

* Надійність джерел утворення статутного капіталу;

* Наявність обґрунтованого і детального бізнес-плану;

* Достатня кваліфікація керівного складу банку і ін .;

2. Принцип покриття. Сума випущених іпотечних кредитних інститутом в обіг заставних аркушів не повинна перевищувати загальної суми виданих їм довгострокових позик, забезпечених заставою нерухомого майна.

Регістр покриття. Всі активи, які служать покриттям заставних листів, повинні бути внесені до спеціального реєстру, в якому вказують характеристики закладеного об'єкта, номінальну суму кредиту, процентну ставку, внески в рахунок погашення основного боргу, вартість застави,

спосіб використання об'єкта застави. Виділяються прибуткові об'єкти, а також незавершене будівництво та земельні ділянки під забудову;

3. Переважне право власників заставних листів. При банкрутстві банку держатель закладного листа має переважне право на відшкодування;

4. "Захисний вал". Активи, пасиви і діяльність, пов'язані з іпотечними кредитними операціями і випуском заставних листів, повинні бути строго відособлені від іншої діяльності банку;

5. Нагляд. У світовій банківській практиці існує строгий контроль за діяльністю іпотечних кредитних інститутів. Контролюються: баланс; рентабельність банку; нарощування власного капіталу; дотримання нормативів діяльності банків, установлених у відповідність з банківським законодавством (для обмеження рівня ризику); політика процентних ставок, внутрішній і зовнішній аудит. Регулюється також частка власних коштів банку по відношенню до обсягу випуску заставних листів (в Німеччині сума випущених в обіг заставних листів не може перевищувати 60-кратного розміру власного капіталу для спеціалізованих іпотечних банків і 48-кратного - для універсальних).

При дотриманні цих принципів система заставних листів є достатньо надійною. У Німеччині з моменту прийняття в 1900 р закону "Про іпотечні банках" не було жодного випадку їх банкрутства.

Заставні листи випускаються різного номіналу. Вони можуть бути або на пред'явника, або іменні. Відсоток виплати доходу за цінними паперами практично відповідає відсотку за іпотечним кредитом з невеликою різницею на покриття витрат і отримання банківського прибутку.

Головна роль в утворенні іпотечних фондів належить іпотечному банку, який сам видає кредит і до кінця працює з ним, при цьому завжди є безпосереднім володарем кредиту. Весь інвестиційний процес регулює сам банк виходячи лише з власних інтересів, а також фінансової і економічної ситуації.

Кредит видається в основному на 10-15 років. В даний час для вирішення питання збільшення термінів кредитування застосовується наступна інвестиційна новація: фінансові кошти іпотечних і ощадних банків (або інших кредитних установ) об'єднуються за різними технологічними схемами. За однією з них позичальник бере одночасно як би два кредити, які він гасить послідовно - кредит ощадного погашається протягом перших 12-14 років, і лише потім кредит іпотечного банку. Аналогічна інвестиційна технологія об'єднує крім ощадних та іпотечних банків також і інші фінансові установи. Так, кілька кредитних і фінансових інститутів, зокрема ощадний, будощадкасах, іпотечний банк, страхова компанія та ін., Об'єднуються в одну інвестиційну групу. Така група виробляє єдину технологію роботи з клієнтом, який отримує свого роду синдикований кредит (або комбінований в різних варіантах пакет кредитів) і всі супутні послуги. У реальності в результаті таких об'єднань кредитори можуть здійснювати кредитування: в більш гнучкою формою і більш якісно; відбувається значне зменшення процентної ставки, збільшення іпотечної позики і збільшення термінів кредитування; полегшується організаційний процес і здійснення всіх супутніх іпотечному кредитуванню операцій, таких, як страхування, оцінка, реєстрація і т.д.

Завдяки класичній схемі роботи з відносно простою організацією ощадних, іпотечних і емісійних функцій, а також високої надійності іпотечні банки такого типу широко поширені в багатьох країнах - Німеччині, Франції, Іспанії, Ізраїлі, країнах Північної Європи та ін.

При нестачі коштів для видачі іпотечних кредитів кредитні інститути підключають до класичної технології освіти кредитних фондів внутрішні системи накопичення частини інвестиційного капіталу самим позичальником (позиково-ощадна модель - житлове іпотечне кредитування (рис.1.3)).

Громадянин, який бажає придбати житло, включається у взаємодію зі спеціалізованою фінансово-кредитною системою не в момент придбання житла, а значно раніше, зазвичай за 2-10 років до цього (при укладенні договору вкладник отримує право на надання позики, в якій йому не може бути відмовлено). Найчастіше це неодружені молоді люди або молоді сім'ї, які живуть з батьками або в орендованих квартирах. Виходячи зі своїх можливостей, вони вносять гроші в спеціалізовані банки або ощадкаси до накопичення приблизно 45% від вартості майбутнього житла. Після чого отримують право на отримання на отримання пільгового кредиту для оплати відсутньої його частини. Погашення кредиту триває 10-15 років.

Завдяки акумуляції на першому етапі значних фінансових ресурсів за рахунок цільових накопичувальних вкладів у кредитних установ з'являється можливість використовувати ці кошти для видачі позичок тим громадянам, які звернулися в цю систему раніше і вже вийшли на другий етап отримання кредитів. Іншими словами, дана модель іпотечного кредитування значно менше пов'язана і залежна від функціонування вторинного ринку цінних паперів під заставні на нерухомість.

Одним з достоїнств позиково-ощадної системи (системи стройсбережений) є те, що використовувані в її рамках рівні процентних ставок, що нараховуються банками на цільові заощадження і ставок, які видаються в рамках системи кредиту, є автономними і не залежать від загального стану кредитно-фінансового ринку. Основною характеристикою даної системи є її замкнутість, тобто в якості джерела надання кредиту використовуються тільки ті кошти, які були накопичені вкладниками-учасниками.

У Німеччині іпотечні кредити в рамках даної системи надаються за таких умов: вкладнику необхідно досягти мінімального терміну заощаджень, мінімального розміру заощадження, що може становити відповідно 18 місяців і від 30% до 50% загальної суми заощаджень.

Судно-ощадна система має і свої недоліки: обов'язковість періоду накопичення значного обсягу власного капіталу, низькі відсотки по накопиченню і ін. Для кредитних інститутів досить складно зберегти фінансові кошти при єдиних встановлених ставках в сильно мінливих економічних умовах. Однак фінансовий і правовий механізми роботи позиково-ощадної системи досить прості, і тому дана інвестиційна модель легко вписується практично в будь-яке правове поле, а також вільно адаптується в наявних кредитних і фінансових інституційних системах за рахунок відносної самодостатності та економічної самостійності без необхідності створення складної інфраструктури. Саме тому позиково-ощадні установи широко поширені в усьому світі.

1.3. 2. Американська система іпотечного кредитування

Економічна криза 20-30-х років, висока інфляція, нестабільність доходів населення, неефективна робота фінансових інститутів і численні банкрутства вимагали термінового і жорсткого втручання держави для виведення країни з економічної безвиході, Великої депресії, створення надійної та ефективної фінансової системи, і зокрема нової системи житлового фінансування.

У США для вирішення цих завдань, проведення революційних перетворень в країні був розроблений новий курс Рузвельта, однією з програм якого була організація масової доступності заставного кредитування. Для цього державою були визначені такі основні завдання:

* Створення надійної системи житлового фінансування;

* Підтримка всіх суб'єктів житлового інвестування, гарантований захист приватних накопичень;

* Пошук постійних довгострокових джерел кредитних ресурсів на ці цілі.

Одним з перших передреформний кроків було створення спеціального Управління громадських робіт, яке направляло виручені кошти на будівництво пільгового житла для населення.

У 1932-1933 рр. державою були створені основні базові загальнодержавні фінансові та інші інститути, пов'язані з іпотечним житловим кредитом, які стали офіційними провідниками нової кредитно-фінансової житлової політики. У 1932 р була утворена Федеральна банківська система житлового кредитування, основна діяльність якої спрямована на освіту джерела ліквідних банківських коштів. У 1933 р діяльність цієї системи була трансформована - створена корпорація кредитування домовласників (ККДВ), наділена правом рефінансування прострочених і сумнівних кредитів своїми облігаціями. Таким чином, протягом 3 років була погашена заборгованість на загальну суму 3093,4 млн. Доларів.

В 1934 була утворена Федеральна житлова адміністрація (ФЖА, в даний час є підрозділом Міністерства житлового та міського розвитку), яка наділялася урядовими повноваженнями гарантування і страхування іпотечних кредитів приватним кредитним інститутам, а також компетенцією і засобами для видачі нових кредитів і будівництва пільгового субсидованого житла. Федеральна житлова адміністрація на відміну від ККДВ, оперувала з кредитами збанкрутілих банків, почала працювати вже з новими іпотечними кредитами.

Надалі, для безпосередньої участі держави в ринкових інвестиційних процесах, проведення великих загальнодержавних програм в області житла, були створені спеціальні агентства (Федеральна національна асоціація іпотечного кредитування, Федеральна корпорація житлового іпотечного кредиту). Вони були призначені для вироблення і впровадження цілком нової гарантованої державою фінансової технології (рис. 1.4.): Придбання стандартних іпотечних кредитів і їх пулів у банків і випуск на їх базі цінних паперів, а також організація вторинного ринку кредитних боргів (іпотек), де ці кредити або цінні папери могли б вільно звертатися, нескінченно розширюючи інвестиційні рамки. Саме з організацією таких агентств вирішувалася найважливіша урядова завдання - створення ефективної низькоризикової іпотечної системи, що є головним стрижнем, стабилизирующем всю економіку.

Продаж іпотечного кредиту на вторинному ринку може здійснюватися в декількох формах. По-перше, виданий кредит може бути проданий цілком - це простий продаж індивідуального кредиту, так званий продаж цілком, або продаж інструменту "ціла позика". По-друге, може бути продано право на пайову участь у виданому кредиті - продаж участі. По-третє, іпотечні кредити можуть бути згруповані в пакети, звані пулами, які можуть продаватися самостійно, крім того, на їх основі можуть бути випущені цінні папери, забезпечені цими кредитами (процес трансформації іпотечних кредитів у цінні папери отримав назву сек'юритизація).

Значення як придбання іпотечних кредитів або пулів у первинних кредиторів, так і сек'юритизації іпотечних боргів величезна. І саме за рахунок придбання у кредитних інститутів іпотечних кредитів, часто є неліквідними активами, і подальшого продажу в

потрібний для ринку момент іпотечних боргів (причому в різних видах фінансових інструментів) в обсягах, необхідних для стабілізації кредитно-фінансового ринку, відбувається ефективне регулювання ринку житлових цінних паперів та фінансового ринку в цілому, а також управління всім житлово-інвестиційним процесом.

Нова фінансова технологія - продаж іпотечних боргів має величезний інвестиційний потенціал, так як дозволяє залучати додаткові кошти в досить великих обсягах для поповнення кредитних фондів. По-перше, при цьому така інвестиційно-фінансова схема не забирає кошти і час основного кредитора на цей процес; по-друге, значно збільшує число кінцевих інвесторів і відповідно обсяг інвестицій, а головне, створює безперервний цикл іпотечного кредитування.

Сектор ринку житлових боргових зобов'язань є найбільшим в США за обсягом звертається на ньому капіталу. Позиковий житловий капітал, за оцінками американських експертів, значно перевищує вартість американських урядових цінних паперів і корпоративних облігацій як але окремо, так і разом узятих.

Такий розвиток сектора житлових зобов'язань є наслідком політики держави і ринкових інститутів в області нових інвестиційних технологій, а також в області інституційного будівництва, завдяки якій була створена ні з чим незрівнянна, практично абсолютно нова область житлового інвестування з істотно оновленою інфраструктурою. Її основа - урядові агентства, які володіють певними гарантіями держави на покупку іпотечних кредитів. З метою зниження ризиків фінансової системи вони вводять єдині стандарти іпотечного кредитування, основою яких є базові критерії та параметри довгострокового кредиту. Агентства, які є головними операторами вторинного ринку житлових кредитів і цінних паперів, забезпечують основний приплив капіталу на первинний іпотечний ринок, організують і підтримують цей ринок, утворюючи всеосяжну, постійно відтворюється стабільну систему житлового інвестування. Таким чином, інвестиційна діяльність агентств є основним важелем управління всім інвестиційним ринком, головним фактором стабілізації фінансової системи. Діяльність агентств абсолютно підконтрольна державі - в будь-який момент за рахунок покупки або продажу необхідної кількості іпотечних боргів державою відбувається вирівнювання фінансово-економічної ситуації.

Крім державних агентств по скупці іпотечних кредитів, на американському ринку присутні і приватні компанії. Найбільш відомі з них наступні:

* "Меггі Мей" - перша приватна корпорація, створена в 1978 році в місті Мілуокі (штат Вісконсін) в якості філії іпотечної страхової компанії;

* Корпорація сприяння іпотечному кредитуванню;

* Корпорація "Саломон РФС"

* Корпорація "Дженерал електрик кредит".

Реалізація американський системи іпотечного кредитування може бути забезпечена лише за умови створення розширеної інфраструктури іпотечного ринку, як правило, при певному сприянні держави і як мінімум при його частковому контролі за емісією цінних паперів, що обертаються на вторинному ринку. Однією з умов, які контролюються державою, має бути наявність жорсткого балансу між сукупною ціною емітованих і звертаються в даний момент на вторинному ринку цінних паперів і ціною заставних, проданих іпотечними банками емітентам в забезпечення цієї емісії.

Американська модель, будучи відкритою і орієнтованою на отримання кредитних ресурсів з вільного ринку капіталів від незалежних інвесторів дуже сильно залежить від стану фінансово-кредитного ринку. Тому реалізація даної моделі може отримати успіх лише в країнах з дуже стійкою економікою.

У кожній країні інституційний склад системи іпотечних кредитних інститутів специфічний, що обумовлено національними особливостями розвитку та законодавчою базою. Однак головною умовою їх функціонування є задоволення потреб суб'єктів економічної діяльності в доступному іпотечному кредиті.

Основними зарубіжними іпотечними кредитними організаціями є:

* Позиково-ощадні асоціації;

* Іпотечні банки;

* Страхові компанії;

* Пенсійні фонди;

* Інвестиційні компанії;

* Комерційні банки.

Позиково-ощадні асоціації - спеціалізовані кредитні установи, ресурси яких формуються з ощадних вкладів населення для подальшого надання житлового іпотечного кредиту фізичним особам.

Спочатку дані організації з'явилися в Німеччині, а потім поширилися в багато країн світу.

Іпотечні банки - кредитні установи, в основному спеціалізуються лише на видачу іпотечних кредитів. Початкові операції іпотечних банків фінансуються за рахунок власного капіталу і позикових коштів. Видавши іпотечний кредит, такий банк продає його третій особі (іпотечному агентству), або випускає цінні папери, забезпечені іпотеками.

Іпотечні банки можуть надавати ряд додаткових послуг: надання відомостей про стан ринку нерухомості, правових положеннях і вимогах, страхування, гарантії, фінансових технологіях, ставках, податки, рейтингах і ін.

Страхові компанії, в яких роль іпотечного кредитування завжди була невелика, все більшою мірою стають самостійними великими учасниками житлово-інвестіціонпого ринку, зокрема починають більш активно займатися безпосередньо видачею іпотечних кредитів, а також суміжними із заставним кредитуванням операціями. Значні обсяги капіталу в сфері страхування дозволяють їм купувати великі партії житлових заставних інструментів, секьюрітізованних активів, а також нерухомість.

Страхові компанії істотно впливають на кредитні, фінансові, інвестиційні та житлові ринки, загальну кредитну та інвестиційну політику, політику стандартів процентних ставок, іпотечні технології та інструменти. Це відбувається, по-перше, по функціональному призначенню цих інститутів - вони тісно пов'язані з іпотечний кредитуванням (страхування життя, нерухомості, цінних паперів, іпотечного кредиту, і т.д.), а по-друге, вкладають великі фінансові кошти в житлові інвестиції .

Пенсійні фонди. У США, наприклад, ці фінансові інститути є одними з найбільш важливих учасників житлового інвестування, найбільшими інвесторами житлового ринку, так як в різних пенсійних схемах бере участь близько 40% всього працюючого населення і величезні пенсійні накопичення дозволяють цим інститутам створювати "довгі гроші".

Крім того, все більше зростає роль пенсійних фондів на інвестиційних фінансових ринках.Відбулася значну трансформація фінансових активів пенсійних фондів. До 70-х років ці активи становили в основному корпоративні акції і державні облігації. Однак велика інфляція (6-7%) протягом тривалого часу з'їдала велику частину коштів населення, вкладених і в ці цінні папери, в результаті чого збільшувався розрив між зобов'язаннями пенсійного фонду перед населенням і вартістю пенсійних активів (невідповідність їх реальних вартостей). Незахищеність і нестабільність активів, крах позиково-ощадних установ (який торкнувся всі фінансові ринки) - все це вимагало від пенсійних фондів різкої зміни попередньої інвестиційної політики. Необхідність збереження своїх активів, безпечного і ефективного вкладення пенсійних коштів у фінансові інструменти сприяла прямого інвестування фондами як в саму нерухомість (хеджувати від інфляції активи) і іпотечні кредити, так і в житлові цінні папери, забезпечені нерухомістю або заставними кредитами.

У 1999 р в портфелі своїх активів багато великих пенсійні фонди вже мали близько 25% нерухомості. В цілому загальні інвестиції в нерухомість - вкладення коштів пенсійних фондів в акції, облігації, покупку заставних, видачу іпотечних кредитів склали наприкінці 1999 року приблизно 750 млрд. Доларів.

В інших країнах пенсійні фонди також є учасниками системи іпотечного кредитування, проте розмах з діяльності набагато поступається американському.

Інвестиційні компанії (фонди) - організації, які залучають кошти населення і юридичних осіб та інвестують їх у фінансові активи різних компаній - акції, облігації, іпотечні кредити, нерухомість, закладні та інші інвестиційні інструменти. Ефективність роботи інвестиційної компанії залежить в першу чергу від правильності укомплектування інвестиційного портфеля (набору інвестиційних інструментів, підібраних відповідно до цілей, прийнятними ризиками і необхідної прибутковістю). Існує велика різноманітність інвестиційних фондів з різною інвестиційною політикою і широким спектром фінансових операцій - від наднадійних до надприбутковий, але ризикових.

Крім прямого інвестування інвестиційні компанії працюють безпосередньо з усіма житлово-фінансовими інструментами.

У складі інвестиційних фондів виділяються трастові інвестиційні компанії (трасти), які спеціалізуються на інвестиціях в нерухомість.

Трасти мають великі податкові пільги, що дозволяє їм здійснювати великі угоди з нерухомістю (купівля-продаж, заставу і т.д.) практично без сплати податків. Трасти отримують основні доходи: від нерухомості, що здається в оренду, продажу нерухомості, іпотечного кредитування, а також від роботи з цінними паперами. Одночасно з видачею іпотечних кредитів трасти самі беруть іпотечні кредити під придбану ними нерухомість для подальшої роботи (продаж, оренда і т.д.).

Трасти активно створюють страхові і пенсійні компанії з метою інвестування в нову нерухомість, а головне - більш ефективного управління наявною нерухомої власністю.

Трасти ефективно працюють на великих фондових біржах. Причому на торги (продаж) виставляються як нерухомість, так і іпотечні кредити або цінні папери, створені на базі нерухомості або кредитних боргів, а також і самі акції трастів. Основна функціональна орієнтація трастів - володіння і управління нерухомістю, спекулятивні (прибуткові) угоди, видача іпотечних кредитів.

Комерційні банки. Для багатьох з них іпотечна діяльність є другорядною. У загальному обсязі їх діяльності іпотечне кредитування часто не перевищує і 15%. Однак у зв'язку зі зростаючою конкуренцією відбувається розширення банківських функцій і сфери банківських послуг. В даний час банки стають фінансовими "супермаркетами", надаючи широкий спектр фінансових послуг, включаючи великий набір іпотечних.

1.7. Іпотечне кредитування в Росії

1.7.1. Іпотека в дореволюційний період

Іпотека в сучасних умовах є відносно новим поняттям, хоча історія Росії має досить великий досвід іпотечного кредитування.

Процес еволюції іпотечного кредитування в Росії до 1917 року (зміна законодавчих та інституційних основ кредитних відносин, розвиток певних типів і форм організації іпотечного кредитування) можна розділити на три основних етапи:

1. Період становлення кредитних відносин під заставу нерухомості (кінець XIV-середина XVIII ст.)

Одна з перших згадок про кредит під заставу нерухомості міститься в "Псковської Судно грамоті" (1397р.). У період феодальної роздробленості Русі в Псковському державі вперше було законодавчо відображено розмежування застави на заставу рухомого і заставу нерухомості (будівель, землі).

Під час утворення Російської централізованої держави (XV-середина XVI ст.) Заставу нерухомого майна вже набув широкого поширення. Даний період характеризується виникненням і розвитком загальноросійського права. Однак заставу нерухомості не отримав в середньовічній Росії необхідного законодавчого забезпечення (це сталося лише в XVII ст.). Але, незважаючи на напівлегальний характер, він активно розвивався.

У другій половині XV ст. основними одержувачами кредиту під заставу нерухомості були середні і дрібні землевласники. В умовах панування натурального господарства, нерозвиненості товарно-грошових відносин, обмеженості фінансових ресурсів, що знаходяться в руках держави, феодали не могли задовольнити свої зростаючі потреби за допомогою засобів, які давала феодальна рента, і відчували необхідність в кредиті.

Подальший розвиток іпотечного кредитування було пов'язане з необхідністю освіти іпотечних банків (перші проекти створення банків для кредитування землевласників були розроблені в 1732р.).

Даний етап в історії російського іпотечного кредитування характеризується:

* Еволюцією системи заставного права, поступовим придбанням запорукою нерухомості характерних рис "класичної іпотеки";

* Розвитком економіки і, в зв'язку з цим, зростанням потреб суб'єктів економічної діяльності в доступному кредиті під заставу нерухомості;

* Активізацією діяльності держави щодо розвитку кредитних відносин;

* Зміною інституційних засад організації кредиту, формуванням передумов для виникнення системи організованого кредиту під заставу нерухомості.

2. Період формування і функціонування державної системи іпотечного кредитування (друга половина XVIII- перша половина XIX ст.)

У 1754 році було покладено початок формування в Росії організованого іпотечного кредитування. Згідно з указом Єлизавети Петрівни від 23 червня 1754 року б створено Державну банк для дворянства. Одним з найважливіших напрямків його діяльності стало кредитування під заставу нерухомого майна.

В середині 1786 року даний банк був перетворений в Державний позиковий банк. Передбачалося збільшити його капітал за рахунок випуску асигнацій на 33 млн. Руб. Об'єктами застави могли виступати: "населені маєтки" (в основі визначення величини позики, що видається лежала і ціна "кріпак душі" - 40 рублів), "фабричні будови", "кам'яні будинки в містах".

У тому ж 1786 році за позиковий банк була утворена Страхова експедиція - перше страхове установа в Росії. Маніфест передбачав страхування кам'яних будинків, прийнятих в заставу при здійсненні кредитних операцій. Страхова оцінка будівлі встановлювалася в тому ж розмірі, що і заставна, - в 3/4 вартості майна, а страхова премія - в півтора відсотка від встановленої страхової суми. З метою мінімізації страхового ризику, пов'язаного зі збитком, яка заподіюється вогнем, на страхування не приймалися дерев'яні будівлі або господарські споруди, а також будівлі, що мали солом'яну або очеретяну покрівлі. Процедура оформлення договору страхування супроводжувалася видачею страхового поліса, невід'ємною частиною якого був архітектурний план об'єкта заставу, переданого під забезпечення позики в Державний Позиковий банк.

Однак складаються економічні реалії не сприяли розширенню іпотечного кредитування. Зростаючий дефіцит державного бюджету покривався за рахунок емісії асигнацій, що в свою чергу вело до зниження їх курсу. У цих умовах уряд не наважився надати Позикового банку обіцяні кошти. Після цього надійшла відмова від кредитування купецтва, було скорочення кредитування дворянства.

Обмеженість коштів позикового банку ускладнювало отримання позик усіма бажаючими. Внаслідок цього іпотечні операції почали розвиватися в інших кредитних установах: підлягаючих зберіганню скарбниця, наказах громадського піклування та ін. Специфікою даних кредитних установ була благодійна спрямованість їх діяльності. Зароблені кошти використовувалися на фінансування шкіл, сирітських будинків, лікарень та інших установ.

Зберіганню казни, створені в 1772 році в Петербурзі і Москві, почали свою діяльність в якості депозитних банків. Згодом дані установи стали видавати позики під заставу нерухомості. Термін позики був невеликим - максимум 8 років з розрахунку 6% річних.

Попит на іпотечні позики постійно зростав, і перед іпотечними інститутами постала проблема поповнення ресурсної бази кредитування. У 1787 році вклади по Московській і Петербурзькій збереженим скарбниця склали 8,6 млн. Руб., А до 1793 року - 8,2 млн. Руб. тільки по Московській. Ці цифри говорять про зростання довіри до іпотечних кредитних інститутів. Але цих коштів було недостатньо - попит істотно перевищував пропозицію. Для поповнення коштів було вирішено випускати особливі "квитки збереженою скарбниці". Це була перша в історії російської іпотеки спроба випуску іпотечними інститутами цінних паперів. У 1795 році "квитків збереженою скарбниці" було випущено на суму в 1 млн. Руб. Отримавши позику "квитками" позичальники враховували їх у приватних осіб з розрахунку 20-25%, що призвело до різкого подорожчання кредиту. У зв'язку з цим в тому ж році всі видані квитки були викуплені.

Отже, перший досвід випуску іпотечних облігацій в Росії виявився невдалим - при здійсненні проекту не була врахована кредитна ситуація в країні. Однак дана спроба безсумнівно стала важливим кроком у розвитку системи іпотечного кредитування в Росії.

У Росії до початку XIX століття склалася певна система іпотечних кредитних інститутів (тільки державних), яка, однак, була ще багато в чому недосконалою. Основною причиною неефективності функціонування даної системи були відсутність необхідного контролю з боку державних органів за діяльністю кредитних інститутів, яким були довірені державні кошти, незацікавленість банків у підтримці своєї ліквідності і платоспроможності, відносна безкарність недбайливих позичальників. Все це пояснюється тим, що політичні (збереження існуючого ладу) і економічні інтереси правлячого стану були поставлені вище економічних інтересів держави в цілому.

В середині 1812 року в зв'язку з початком війни проведення позичкових операцій кредитними інститутами було припинено.Всі вільні кошти були надані в розпорядження держави. Проведення іпотечних операцій було відновлено тільки в 1824 році.

У 1859 році в порівнянні з 1800 роком обсяги іпотечного кредитування зросли приблизно в 14 разів (табл. 1.4.). Обсяг виданих позичок склав 425503 тис. Руб (табл. 1.5.).

У другій чверті XIX століття відзначався різке зростання пасивних операцій кредитних установ (це пояснюється тим, що депозити були практично єдиним і доступним засобом отримання гарантованого доходу на капітал). За період з 1832 по 1859 рік сума вкладів зросла в 8,7 рази (з 112 млн. До 970 млн. Руб.). З початку 50-х років при скороченні темпів зростання кредитних організацій масштаби депозитів продовжували збільшуватися. Перевищення вкладів над позичками склала в 1855 році 20 млн. Руб., В 1856 році - 89 млн. Руб, в 1857 р - вже 145 млн. Руб.

Таблиця 1.4.

Зростання заборгованості дворянськогоземлеволодіння

(Кінець XVIII-середина XIX ст.)

Рік Видано позик дворянам (млн. Руб) Закладено кріпосних душ (млн. Чол.) Відсоток закладених селян до загального їх числа 1775 4,3 0,2 5 1796 28,0 0,6 6 1812 64,0 1,2 12 1824 90,0 2,1 20,2 1833 205,0 4,5 43,2 1843 340,0 6,4 52,4 1856 398,0 6,6 61,7 1859 425,5 7,1 66

Таблиця 1.5.

Застава "населених маєтків" в державних кредитних

установах в 1859 р

Назва кредитної установи Видано позик під заставу населених маєтків Закладено маєтків в них кріпаків в млн. Руб. в% к-ть% душ% Московська сохранная скарбниця 190397 44,75% 20067 45,45% 3076269 43,39% Петербурзька сохранная скарбниця 151244 35,54% 8463 19,17% 2469230 34,82% Позиковий банк 32198 7,57 % 959 2,17% 622 820 8,78% Накази громадського піклування 51664 12,14% 14673 33,23% 922820 13,02% Всього 425 503 - 44152 - 7090408 -

Виникла загроза невиконання кредитними установами зобов'язань перед вкладниками по виплаті відсотків. Прагнучи припинити зростання вкладів, а також бажаючи направити приватні капітали на розвиток щойно створених великих акціонерних компаній (Головного суспільства російських залізниць, Російського товариства пароплавства і торгівлі) уряд в 1857 р знизило процентну ставку по внесках до 3%. Цей захід викликав катастрофічний відтік вкладів з банків. Тільки в 1859 р востребование вкладів перевищила їх надходження на 104 млн. Руб. Ліквідність і платоспроможність іпотечних кредитних інститутів були порушені. У 1859 р видача позик під заставу нерухомості з Державного позикового банку та інших інститутів була припинена.

Держава вже не було зацікавлене в збереженні існуючих кредитних інститутів. Провідні фінансисти того часу (М.Х. Рейтерн, Е.М. Ламанський) стверджували, що дана "система банківських установлений визнана неправильною і змушує уряд перебувати в тяжкій необхідності або жертвувати інтересами кредитної системи, або затримувати економічний розвиток держави". Необхідність перетворення всієї кредитної системи багато в чому була викликана майбутньої селянської реформою.

Таким чином, з ініціативи уряду державна система іпотечного кредитування була зруйнована.

3. Освіта і розвиток системи іпотечного кредитування ринкового типу (друга половина XIX ст. - 1917 г.)

В середині 50-х років проводить держава економічна політика стала більш ліберальною. У 1859 році була створена Комісія з реформування банківської системи Росії. Вивчивши зарубіжний досвід, Комісія рекомендувала перейти від державних до системи "приватних і абсолютно самостійних банків".

У 1860 році був створений новий Державний банк, який мав розрахуватися за зобов'язаннями ліквідованих кредитних установ.

У 60-ті роки спостерігався активний процес вдосконалення законодавчих основ іпотечного кредитування. Скасування кріпосного права автоматично привела до ліквідації самого поширеного в кріпосної Росії виду застави - "населеного маєтку".

Першим в Росії недержавним іпотечним інститутом стало Санкт-Петербурзьке міське кредитне товариство (1861). Воно видавало позички під заставу будинків і земель в межах міста. Успіх даного кредитного товариства призвели до поширення інститутів подібного типу по всій Росії. Станом на 1 січня 1917 року в Російській імперії діяли 36 таких установ.

Одним з найважливіших етапів в діяльності кредитних товариств, на відміну від дореформених іпотечних кредитних установ, була детальна оцінка нерухомого майна, що надається позичальником в якості забезпечення іпотечного кредиту. Товариства, будучи недержавними кредитними установами, не могли розраховувати на казенні кошти і були змушені будувати свою діяльність за ринковими принципами.

Поряд з міськими кредитними товариствами в другій половині XIX ст. в Росії функціонував ще один тип іпотечних кредитних інститутів на засадах товариства - міські станові банки. Однак число таких банків було невелике, а обсяги їх діяльності - незначні.

Також в Росії в другій половині XIX ст. продовжували функціонувати створені ще на початку XIX століття в прибалтійських губерніях взаємні земельні банки. Їх статутний капітал створювався за рахунок засновників - дворян. Земельні банки були приватними за формою власності і мали яскраво виражений становий характер. Вони спеціалізувалися на кредитування під заставу сільській нерухомості. Дані установи видавали позики, як і міські кредитні товариства, цінними паперами. Випуск цих цінних паперів не повинен був перевищувати систему складського (статутного і резервного) капіталу більш ніж в 10 разів. Номінал заставних листів був різним (100, 500, 1000 рублів), позичковий відсоток варіювався від 4,5 до 6% в залежності від терміну облігацій і стану ринку довгострокових капіталів на момент їх випуску.

У 1866 році було засновано Товариство взаємного поземельного кредиту, область дії якого поширювалася на всі губернії Росії (за винятком царства Польського і прибалтійських губерній). Позики видавалися на 56 років в розмірі 50% оціночної вартості застави. Статутний капітал створювався за рахунок паїв членів суспільства. Основним ресурсом кредитування була емісія заставних листів, розміщення яких відбувалося в основному на зарубіжних ринках цінних паперів.

Товариство взаємного поземельного кредиту було одним з найбільших іпотечних установ в Росії, які спеціалізувалися на іпотечному кредитуванні під заставу сільськогосподарських земель. У 1885 році на нього припадало 34% від загального обсягу виданих сільськогосподарських позик і 31,8% від загальної кількості закладених сільськогосподарських земель.

У 1890 р через зростання неплатежів дане кредитна установа було ліквідовано, його активи і пасиви передані на баланс Державного дворянського земельного банку. Цінні папери товариства були визнані в якості державних облігацій.

Поряд зі взаємними товариствами в Росії отримав розвиток такий вид недержавних кредитних інститутів, як акціонерні земельні банки (АЗБ) Вони виникли в Росії на початку 70-х років, надавали позики під заставу землі і будівель переважно сільськогосподарського призначення. Операції АЗБ з міською нерухомістю становили не більше 1/3 від загальної суми кредитів. Позики видавалися заставними листами. Розмір позики становив не більше 60% від оціночної вартості нерухомості, що закладається. Власний капітал АЗБ формувався шляхом випуску акцій. У 1885 році на АЗБ припадало 54% ​​всієї площі закладених земель, а також 50% від виданих іпотечних сільськогосподарських позик.

АЗБ зберігали за собою стабільні позиції в системі іпотечних установ. Держава, зацікавлена ​​в зміцненні кредитної системи, опікувалося і в разі необхідності субсидіювала їх.

Однак, незважаючи на широке поширення приватних іпотечних інститутів, державні кредитні установи продовжували відігравати важливу роль.

Державний селянський поземельний банк (ГКПБ) був створений в 1883 році, щоб надавати селянам сприяння в придбання у власність земель. Засоби для видачі позичок ГКПБ привертав шляхом випуску і розміщення іпотечних облігацій - "державних свідоцтв ГКПБ", які приносили від 4 до 5,5% річного доходу. Позики видавалися на термін до 35 років приблизно під 8% річних.

У 1885 році був створений ще один казенний банк - Державний дворянський земельний банк (ГДЗБ) з метою підтримки землеволодіння потомствених дворян за допомогою видачі готівкою позичок під заставу належних їм земель на строк від 11 до 67 років. Розмір позики не повинен був перевищувати 60% вартості маєтку. Ресурси для кредитування банк формував за допомогою випуску заставних листів. Всі облігаційні позики ГДЗБ гарантувалися державою.

К1 січня 1905 на ГДЗБ доводилося 30% від загальної кількості закладеної землі. Під заставу цієї землі було видано позик на суму 717 млн. Руб. Надалі багато поміщики, налякані революцією, стали розпродавати свої землі. Частка ГДЗБ в загальному обсязі іпотечних операцій в країні істотно скоротився.

Підводячи підсумки, необхідно відзначити, що в Росії на початку XX століття функціонувала і розвивалась загальнонаціональна система іпотечного кредитування. До середини 80-х років XIX ст. в нашій країні склалася розвинена система іпотечних кредитних інститутів (рис. 1.7.), яка і проіснувала до 1917 року.

Іпотечні кредитні інститути (на 1 січня 1917 г.)

ІПОТЕЧНІ КРЕДИТНІ ІНСТИТУТИ Форма власності ДЕРЖАВНА ПРИВАТНА ГРОМАДСЬКА Організаційно-правова форма КАЗЕННЕ УСТАНОВА ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ ТОВАРИСТВО Державний дворянський земельний банк Державний селянський поземельний банк Акціонерні земельні банки Міські кредитні суспільства Міські станові банки ЗЕМЕЛЬНІ БАНКИ МІСЬКІ ІПОТЕЧНІ ІНСТИТУТИ

Мал. 1.7.

Відбулася після революції націоналізація нерухомості, встановлення монополії держави на позичковий капітал і банківська справа привели до скасування успішно функціонуючої системи іпотечного кредитування (декретом Раднаркому від 8 грудня 1917 р були скасовані ГДЗБ і ГКПБ. Потім були ліквідовані приватні земельні банки, а також міські кредитні товариства , станові банки. Всі цінні папери, випущені іпотечними кредитними установами, були анульовані). За радянських часів її відновлення було неможливо. Тільки після 70 з гаком років іпотечне кредитування в Росії стало відроджуватися.

1.7.2. Іпотечне кредитування на сучасному етапі

Іпотечний бізнес в РФ почав розвиватися на початку 90-х рр. Реформування Жилсоцбанка СРСР, що займається фінансуванням і кредитуванням житлового будівництва, привело до падіння масштабів операцій з нерухомістю. Низька забезпеченість населення житлом, поширення практики приватизації підштовхнули комерційні банки до розвитку житлового кредитування населення. Протягом декількох років з'явилося близько 30 банків (в Москві, Санкт-Петербурзі, Саратові, Ярославлі, Нижньому Новгороді, Іркутську, Челябінську і ін.), Які намагалися організувати іпотечне кредитування.

Однак політична нестабільність, загальна соціально-економічна ситуація, а також неможливість швидкої розробки іпотечного законодавства не сприяли розвитку іпотечних операцій. Фактично "класичне" іпотечне кредитування не набуло широкого поширення. Найбільш близькими до іпотечного з'явилися різні види житлового кредитування.

Перші умовно-іпотечні житлові кредити були видані банками в 1993 році. Але несприятлива економічне середовище і відсутність достатнього законодавчого забезпечення поставили перед кредитними установами такі проблеми:

* Подолання ризиків іпотечного кредитування;

* Підвищення доступності кредиту для населення;

* Залучення ресурсів для надання житлових кредитів.

Високий кредитний ризик при житловому іпотечному кредитуванні в Росії посилюється проблематичністю примусового виконання забезпечених іпотекою зобов'язань, а саме складністю виселення несумлінного позичальника. Незважаючи на те, що Цивільний кодекс РФ передбачає можливість даної процедури, судові прецеденти практично відсутні. У зв'язку з цим в 1993-1996 роках реальне іпотечне кредитування (укладення кредитного договору з забезпечує його договором про іпотеку) здійснювали лише поодинокі банки (Мосбізнесбанк, Ярославський філія Іпотечного акціонерного банку). При цьому можливість прописки в закладену квартиру виключалася. Високі процентні ставки і короткі терміни кредитування не були характерними для "класичної" іпотеки. Іпотечні кредитні інститути, розробляючи спеціальні схеми умовно-іпотечного кредитування, прагнули адаптуватися до несприятливих умов.

Найбільшого поширення в даний період отримала схема кредитування (рис. 1.8.), Заснована на укладенні банком і позичальником договору оренди придбаного за допомогою кредиту житла з правом його викупу - продаж житла в розстрочку (Столичний банк заощаджень, банк "Нафтовий").

Житлове кредитування на основі укладання договору оренди

Мал. 1.8.

Власником квартири до моменту погашення кредиту, при використанні даної схеми, найчастіше була спеціалізована компанія (дочірня структура банку), яка виступала поручителем позичальника перед банком, і в разі неповернення кредиту позичальником, брала на себе зобов'язання його погасити. Ставлення розміру кредиту до вартості квартири становило в середньому 70% при терміні кредиту до двох років, 60% - від трьох до п'яти років, 50% - від шести до десяти років. При затримці платежу (понад встановлений термін) банк розривали договір з клієнтом в односторонньому порядку, позичальникові при цьому в кращому випадку поверталася лише частина початкового внеску (до 50%). Процедура отримання кредиту була для позичальника досить дорогої - оплата послуг банку, страхування нерухомості та інші супутні витрати становили в середньому 15-20% від вартості квартири. Жорсткі умови кредитування істотно обмежували коло потенційних позичальників.

Дана схема не виходила з укладення договору іпотеки, тобто не припускала виникнення іпотеки як способу забезпечення повернення позики. Вона могла функціонувати і при відсутності комплексного іпотечного законодавства, дозволяючи при цьому кредитору уникати підвищеного кредитного ризику, характерного для Росії. У зв'язку з цим дана схема використовувалася більшістю банків, які здійснюють житлове кредитування.

На доступність іпотечного кредиту в значній мірі впливає термін, на який він видається. Протягом 1993-1996 років банки, починаючи з кредитування на один - два роки, поступово збільшили можливі терміни кредитування до 10 років. (Цьому сприяло зниження рівня інфляції). Однак більшість клієнтів на даному етапі вважали за краще короткострокові кредити (до трьох років). Це пояснюється тим, що більшість громадян - потенційних позичальників, оцінювали своє соціальне і матеріальне становище як нестабільний. В цілому ж кредити, пропоновані банками в 1993-1996 роках на придбання житла, були доступні дуже вузькому колу осіб.

Проблему залучення ресурсів для надання житлових кредитів в 1993-1996 роках іпотечні інститути вирішували декількома способами. Великі універсальні банки (Столичний банк заощаджень) здійснювали житлове кредитування головним чином за рахунок власних і нерідко позикових коштів.

Деякі банки (в Москві, Санкт-Петербурзі, Саратові, Ульяновську) пішли по шляху залучення ресурсів на основі укладання спеціальних житлових контрактів, випуску облігацій, векселів та інших цінних паперів. Це було викликано перш за все різким зростанням (в зв'язку з інфляцією) в 1993р. банківських процентних ставок по кредитах. Відповідного збільшення ставок по депозитах не відбулося, і протягом деякого періоду (близько 3 років) депозити не забезпечували реальної позитивної величини доходу на заощадження. Схема, заснована на випуску житлових сертифікатів (облігацій), була більш привабливою для потребують житла громадян:

* Емітент випускав "житлові сертифікати", номінальна вартість яких була виражена в квадратних метрах (наприклад 0,1 кв. М.), І в рублях (сума відображала фактичну ринкову вартість даної площі, або вартість будівництва);

* Покупець набував дані папери за певною ціною, яка змінювалася відповідно до зміни вартості квадратного метра житла;

* В разі придбання пакета сертифікатів, відповідного за сукупністю площі квартири, покупець мав право в погашення своїх сертифікатів отримати житло відповідної площі;

* Власники, які не викупили до моменту погашення повного пакета, а мають лише 60% (і більше) від необхідної кількості даних цінних паперів, могли отримати кредит в розмірі відсутньої суми;

* Сертифікати могли звертатися, а також скупатися емітентом за ринковою вартістю;

* Залучені таким способом грошові ресурси використовувалися на будівництво або придбання вже готового житла, в разі необхідності засоби могли розміщуватися в державні цінні папери або на банківські депозити;

* Випуски сертифікатів поділялися на: короткострокові - 1,5-2 року (були прив'язані до будівництва певного житлового об'єкта) і довгострокові -10 років;

* Емітентами могли виступати банки і будівельні організації, однак для забезпечення довіри інвесторів до сертифікатів (облігаціями) найчастіше використовувалися схеми, коли емітентом виступали місцеві органи виконавчої влади, що гарантують виконання умов емісії коштами місцевого бюджету;

* Проспекти емісії підлягали реєстрації в Міністерстві Фінансів РФ.

У міру зростання прибутковості банківських депозитів обсяги даних операцій поступово знизилися - процедура покупки житла шляхом придбання сертифікатів (особливо короткострокових) була для позичальників досить обтяжливою, хоча і забезпечувала (за умови сумлінності емітента) збереження вартості інвестованих коштів.

Існував ще один спосіб залучення банками кредитних ресурсів, хоча і не дуже поширений, - продаж кредитних зобов'язань. В основу даної схеми був покладений принцип співпраці банку і підприємства по забезпеченню працівників останнього житлом (рис. 1.9.).

Позичальники, маючи поручителем підприємство, зверталися в банк з проханням надання кредиту. Банк, видаючи кредити, продавав їх підприємству-поручителю в формі кредитних зобов'язань (облігацій), при цьому банк обходив більшість ризиків іпотечного кредитування. Обслуговування позик залишалося за банком. Ризики іпотечного кредитування за цією схемою лягали головним образі підприємство - роботодавця позичальника.

Процедура кредитування з боку банку носила багато в чому формальний характер. Банк, кредитуючи за поданням підприємства, як правило, не проводив серйозного аналізу кредитоспроможності позичальника.

Програма щодо забезпечення працівників підприємств житлом

Мал. 1.9.

Поруч банків була розроблена програма житлового кредитування з використанням схеми накопичувальних рахунків, аналогічна німецької системі стройсбережений. Одним з перших послуги такого роду запропонував Іпотечний акціонерний банк (1994 г.). Умови кредитування були наступними:

* Накопичувальні рахунки відкривалися тільки для акціонерів банку;

* Передбачувану суму і терміни накопичень потенційний позичальник визначав самостійно;

* На рахунку повинно було бути накопичено не менше 30% суми, необхідної для отримання кредиту;

* Кредит надавався не раніше, ніж через один рік з початку накопичення;

* Відсотки по вкладах не нараховувалися;

* В разі якщо вкладник відмовлявся від отримання іпотечного кредиту, внесок повертався повністю з індексацією за офіційним курсом долара;

* Протягом усього терміну дії накопичувального рахунку вкладник не мав права продавати належний йому пакет акцій банку;

* Кредит з прив'язкою до долара США надавався на строк від одного до десяти років за умови платоспроможності позичальника (на погашення кредиту могло направлятися не більше 1/3 сукупного валового доходу сім'ї).

Аналогічна схема кредитування була запропонована громадянам Ощадбанком Росії. Між банком і позичальником полягав ощадний житловий контракт, в якому були визначені умови і порядок накопичення грошових коштів, а також умови надання пільгового житлового кредиту (за зниженою процентною ставкою).

Однак в Росії перші спроби організації житлового кредитування з використанням накопичувальних рахунків не завжди були вдалими. Деякі банки, що використовують дану схему, розорилися. (В середину 1997 р у Іпотечного акціонерного банку була відібрана ліцензія). Банкрутство стало наслідком порушення замкнутості системи (кошти, що накопичуються на спеціальних рахунках, не можуть використовуватися інакше як на надання іпотечних кредитів в рамках даної системи.) Однак в умовах високої галопуючої інфляції на початковому етапі свого функціонування дана система не може залишатися абсолютно незалежною від фінансових ринків (заморожені кошти можуть швидко знецінитися). Можливо, якби іпотечні банки з метою збереження вартості накопичуваних ресурсів вкладали ці кошти в операції з мінімальними ризиками, наслідки не були б настільки серйозними. Деякі банки не просто порушували замкнутість системи стройсбережений, вони за рахунок що зберігаються коштів вкладників проводили високо ризиковані банківські операції (зокрема, на ринку МБК), що, наприклад, в більшості західних країнах спеціалізованим іпотечним кредитним інститутам законодавчо заборонено. Криза на ринку МБК ( "чорний вівторок" жовтня 1994 г.), а також проведена його дестабілізація фінансового ринку підірвали фінансове становище спеціалізованих іпотечних банків.

Невиправдано ризикована політика іпотечних інститутів, що здійснюється в несприятливих економічних умовах, була несумісна зі збереженням ними фінансової стійкості.Крім того, погіршення фінансового стану банків сприяли зловживання недобросовісних позичальників, які в умовах нерозвиненого законодавства часто залишалися безкарними. У зв'язку з цим значна кількість банків, які намагалися займатися іпотечним кредитуванням, або розорилися, або були змушені змінити свою спеціалізацію. Банкрутства молодих іпотечних кредитних інститутів негативно позначилися на довірі населення до іпотечних операціях.

В середині 90-х років отримали розвиток різноманітні регіональні програми іпотечного кредитування (з використанням ресурсів регіональних і місцевих бюджетів). В цей час провідні кредитні інститути, що діють на іпотечному ринку, пропонували умови кредитування, представлені в табл.1.6.

Великі надії на вирішення проблем формування кредитних ресурсів для надання довгострокових іпотечних позичок з середини 1996 року стали покладатися на Федеральне агентство по іпотечному кредитуванню (рис. 1.10.). 26 серпня 1996 року підписано постанову уряду РФ "Про агентстві з іпотечного житлового кредитування" (за задумом - аналог американських державних агентств).

Агентство повинно було стати контрольованої державою структурою з широким спектром функцій:

* Стандартизація умов, процедур видачі та обслуговування іпотечних кредитів;

* Рефінансування банків, що видають іпотечні кредити (придбання у комерційних банків довгострокових житлових іпотечних кредитів, які відповідають стандартам агентства);

* Залучення приватних інвестицій в сферу іпотечного кредитування (випуск під гарантії держави цінних паперів, забезпечених придбаними іпотечними кредитами);

* Технічна допомога та навчання банківських фахівців.

Таблиця 1.6.

Умови надання банками іпотечних кредитів

Банк Ставка (% річних) в доларах США Термін Максимальний розмір кредиту (% від оціночної вартості нерухомості) Інкомбанк 23-28 1 рік до 70 Іпотечний Стандартбанк 20 до 5 років до 70 МДМ-банк 35-55 до 5 років до 70 Нафтовий 25- 30 до 3 років до 70 Промбізнесбанк 20 до 3 років до 70

2.1. Технологія надання іпотечного кредиту

Процедура надання іпотечного кредиту (на покупку житла) зазвичай включає кілька етапів:

1. Попередня співбесіда

* Пояснення клієнту основних умов кредитування (термін, відсоток, схема погашення, заставу, вимоги до клієнта);

* Надання клієнту списку документів для отримання іпотечного кредиту:

- Копія паспорта позичальника;

- Копія документа, що є підставою для реєстрації постійного місця проживання (документи про власність на квартиру або будинок, ордер на заселення житлової площі);

- Документи, що підтверджують сімейний стан позичальника (свідоцтва про шлюб, народження дітей, розлучення і т.д.);

- Паспортні дані всіх повнолітніх членів сім'ї позичальника;

- Виписка з будинкової книги за місцем постійної реєстрації позичальника;

- Копія фінансово-особового рахунку житлового приміщення, де зареєстрований позичальник;

- Військовий квиток;

- Копія трудової книжки;

- Довідка з місця роботи про розмір доходу за попередній і поточний рік;

- Документи, що підтверджують наявність рахунків в банках;

- Документи, що підтверджують наявність у власності цінних паперів (виписки з реєстрів акціонерів);

- Документи, що підтверджують наявність у власності дорогого майна;

- Документи по квартирі, що купується (надаються після позитивного рішення кредитного відділу банку);

- Інші документи, додатково запитувані банком.

2. Збір та перевірка інформації про клієнта

* Перевірка працевлаштування клієнта;

* Підтвердження поточних доходів і витрат потенційного позичальника;

* Перевірка клієнта службою економічної безпеки банку.

3. Прийняття рішення про можливість надання кредиту ґрунтується на аналізі фінансових можливостей позичальника. Для визначення можливості кредитування, наприклад, "Инвестсбербанк" розраховує коефіцієнти П / Д і О / Д.

Коефіцієнт П / Д (Платіж / Дохід) дорівнює відношенню платежу в рахунок погашення основного боргу і відсотків по іпотечному кредиту до середньомісячного чистого доходу позичальника. Даний коефіцієнт не повинен перевищувати 35% (згідно із західними нормативам кредитування)

Коефіцієнт О / Д (Зобов'язання / Дохід) дорівнює відношенню загальної суми обов'язкових щомісячних платежів до щомісячного чистого доходу позичальника. Даний коефіцієнт не повинен перевищувати 65%.

Рішення кредитного комітету банку про надання іпотечного кредиту дійсно протягом 3 місяців і за цей час позичальникові разом з банком належить повністю оформити угоду, інакше питання про кредитування буде розглядатися останнім повторно.

4. Вибір квартири. Отримавши позитивне рішення кредитного відділу банку, позичальникові потрібно буде визначитися з вибором квартири. Він може шукати квартиру самостійно або за допомогою ріелтерських кампаній. Участь ріелтерських компаній в процесі підбору квартири може виявитися дуже корисним, оскільки вони знають всі нюанси оформлення іпотечної угоди, включаючи технологію розрахунків, чітко уявляють собі вимоги банку за якістю і юридичній чистоті житла, що купується за допомогою іпотечного кредиту. Крім пошуку квартири (район, ціна, метраж), ріелтери проведуть перевірку документів по квартирі, а також нададуть покупцеві всі необхідні консультації з питань придбання житла, прописки-виписки і т.д.

Ринкову вартість обраної квартири допоможе визначити незалежна оцінна компанія (її може порекомендувати банк). Звіт про оцінку повинен містити наступну інформацію:

* Мета даної оцінки;

* Опис нерухомості, її знаходження;

* Дані про ціни продажу та покупки, можливих доходах і витратах, що відносяться до об'єкта нерухомості;

* Додаток одного або декількох методів оцінки даної нерухомості;

* Оцінка вартості майна на основі проведених розрахунків і дата, на яку вона була зроблена;

* Допоміжний матеріал (карти, фотографії і т.д.).

5. Перевірка банком наданих позичальником документів на придбану квартиру.

6. Висновок кредитної угоди. Для отримання кредиту на придбання обраної квартири позичальникові необхідно укласти з банком:

* Кредитний договір, що визначає умови отримання і погашення кредиту;

* Договір іпотеки квартири.

Також оформляється тристоронній договір купівлі-продажу квартири, який укладається між продавцем квартири, її покупцем і банком-кредитором. Після оплати покупцем початкового внеску (як правило, 30% від вартості квартири), який можна покласти на спеціальний рахунок у банку-кредиторі або готівкою в депозитну комірку і державної реєстрації договору іпотеки (див. Пункт 2.2.) Банк перераховує гроші продавцю і квартира стає власністю покупця.

Обов'язковою умовою отримання житлового іпотечного кредиту є страхування квартири, що купується від ризиків пошкодження, втрати права власності, а також страхування життя і втрати працездатності позичальника. Послуги страхової компанії оплачує позичальник.

При покупці житла покупець (позичальник) має право на пільги зі сплати податку на доходи з фізичних осіб. У відповідності з Податковим Кодексом платник податків може відняти від свого оподатковуваного доходу суми, фактично витрачені на придбання житла, а також суми, спрямовані на погашення відсотків по іпотечних кредитах. Розмір даного відрахування не може бути більше 600 000 рублів не враховуючи сум, спрямованих на погашення відсотків за іпотечним кредитом.

2.2. Державна реєстрація договору іпотеки

Іпотечна угода підлягає обов'язковій державній реєстрації. Для цього в спеціалізований заклад повинні бути представлені: нотаріально посвідчений договір про іпотеку і його копія; докази сплати реєстраційного збору; документ, що підтверджує виникнення забезпеченого іпотекою зобов'язання; документи, що містять опис житлового приміщення, яке є предметом договору про іпотеку.

Іпотека повинна бути зареєстрована протягом одного місяця з дня надходження всіх необхідних документів. Державна реєстрація іпотеки може бути відкладена не більше ніж на 1 місяць, якщо який-небудь з документів, необхідний для реєстрації, не надано; якщо договір про іпотеку, заставна і додані до них документи не відповідають вимогам закону (відсутня нотаріальне завірення); якщо необхідно перевірити справжність представлених документів.

Приймаючи рішення про відкладення державної реєстрації, орган, її здійснює, запитує необхідні документи або вимагає усунення виявлених невідповідностей. При невиконанні вимог даного органу у встановлений ним термін в державній реєстрації іпотеки повинно бути відмовлено. Заявнику протягом п'яти днів після розгляду заяви, направляється повідомлення про причини відмови і копія такого повідомлення міститься в справу з його документами.

При наявності судового спору з приводу прав на майно, що є предметом іпотеки, або з приводу звернення на нього стягнення державна реєстрація іпотеки відкладається до вирішення спору судом.

Реєстраційна запис про іпотеку в державному реєстрі прав на нерухоме майно повинна містити відомості про заставодержателя, предмет іпотеки і сумі забезпеченого нею зобов'язання. Якщо договір про іпотеку передбачає, що права заставодержателя засвідчуються заставної, то це також вказується в реєстраційному запису (на підставі договору про іпотеки заставодержателю реєструючим органом може бути видана заставна. Це цінний папір, який спрощує процедуру поступки прав за іпотечними кредитами. Заставна засвідчує такі права її власника: право на одержання виконання за грошовим зобов'язанням, забезпеченим іпотекою майна, зазначеного в договорі про іпотеку, без надання інших орга нізацією існування цього зобов'язання; право застави на вказане в договорі про іпотеку майно. В заставної вказуються: слово "заставна", ім'я заставодавця і вказівку місця його проживання, найменування заставодержателя, назва кредитного договору, сума основного зобов'язання і розмір відсотків, терміни сплати суми зобов'язання , опис переданого в іпотеку майна, за яким воно може бути упізнано, грошова оцінку майна, підписи заставодавця і заставодержателя, відомості про нотаріальне посвідчення договору про іпо еке, дата видачі заставної і відомості про державну реєстрацію. Заставна може бути передана іншій особі. Новий заставодержатель набуває всіх прав колишнього. При цьому згоди боржника-заставодавця на це не потрібно. Ця поступка або цесія також вимагає нотаріального посвідчення та державної реєстрації. Передача прав оформляється передавальним написом на самій заставної).

Орган, який здійснює державну реєстрацію іпотеки, залишає в своєму архіві копію договору про іпотеку, а якщо договір передбачає видачу заставної - то і копію заставної.

Технічні помилки в записах, допущені при державній реєстрації, виправляються в триденний термін за рішенням реєстратора після їх виявлення або отримання від будь-якого учасника угоди письмової заяви про помилку в записах. Учасники угоди в такий же термін в обов'язковому порядку отримують інформацію про виправлення помилок в письмовій формі. Зміни і доповнення в реєстраційну запис про іпотеку вносяться на підставі угоди між заставодавцем і заставодержателем про зміну або доповнення умов договору про іпотеки. Така угода має бути нотаріально посвідчена.

Державна реєстрація засвідчується шляхом написи на самому договорі. Вона містить повне найменування органу, що зареєстрував іпотеку, дату, місце реєстрації і номер, під яким вона зареєстрована. Ці дані засвідчуються підписом посадової особи та скріплюються печаткою. Установа реєстрації залишає в своєму архіві копію договору про іпотеку, а якщо договір передбачає видачу заставної, також і її копію.

Витрати по сплаті державного мита за реєстрацію та внесення змін і доповнень в реєстраційну запис про іпотеку покладаються на заставодавця.

Якщо іпотека припиняється, то реєстраційний запис погашається, а заставна анулюється. Це відбувається на підставі спільної заяви заставника й заставоутримувача або на підставі рішення суду загальної юрисдикції або арбітражного суду про припинення іпотеки.

Державна реєстрація є публічною. Будь-яка особа має право отримати в органі, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, відомості про те, чи є реєстраційний запис про іпотеку відповідного майна, і завірену виписку з неї. Однак копія заставної до документів публічного характеру не відноситься.

Відмова у державній реєстрації іпотеки, або ухилення відповідного органу від її реєстрації або від видачі заставної, відмова у внесенні в реєстраційну запис про іпотеки виправлень і інші дії організації, що делегує можуть бути оскаржені зацікавленими сторонами в суді.

2.3. Звернення стягнення на заставлене майно

Заставодержатель має право звернути стягнення на майно, закладене за договором про іпотеку, при невиконанні заставодавцем своїх зобов'язань (виплати суми боргу і відсотків).

Якщо договором про іпотеку не передбачено інше, звернення стягнення на майно, закладене для забезпечення зобов'язання, що виконується періодичними платежами, допускається при систематичному порушенні строків їх внесення (більше трьох разів протягом 12 місяців, навіть якщо кожна прострочення незначна).

Стягнення за вимогами заставодержателя звертається на майно, закладене за договором про іпотеку, за рішенням суду. У зверненні стягнення на майно, закладене за договором про іпотеку, може бути відмовлено, якщо допущене боржником порушення забезпеченого іпотекою зобов'язання вкрай незначно і розмір вимог заставодержателя внаслідок цього явно несоразмерен вартості закладеного майна. Приймаючи рішення про звернення стягнення на майно, закладене за договором про іпотеку, суд повинен визначити і вказати в ньому:

1) суми, що підлягають сплаті заставодержателю з вартості заставленого майна;

2) спосіб реалізації майна, на яке звертається стягнення;

3) початкову продажну ціну заставленого майна в разі його реалізації;

4) заходи щодо забезпечення збереження майна до його реалізації, якщо такі необхідні.

На прохання заставодавця суд при наявності поважних причин має право в рішенні про звернення стягнення на заставлене майно відстрочити його реалізацію на строк до одного року. Відстрочка реалізації закладеного майна не звільняє боржника від відшкодування зрослих під час відстрочки збитків кредитора, належних кредитору відсотків і неустойки. Якщо боржник в межах наданого йому відстрочкою часу задовольнить вимоги кредитора, забезпечені іпотекою, суд за заявою заставодавця скасовує рішення про звернення стягнення.

Відстрочка реалізації закладеного майна не допускається, якщо вона може спричинити істотне погіршення фінансового становища заставодержателя; якщо стосовно заставодавця або заставодержателя порушено справу про визнання його неспроможним (банкрутом).

Задоволення вимог заставодержателя за рахунок майна, закладеного за договором про іпотеку, без звернення до суду допускається на підставі нотаріально посвідченого угоди між заставодержателем і заставодавцем, укладеної після виникнення підстав для звернення стягнення на предмет іпотеки. В угоді про задоволення вимог заставодержателя, сторони можуть передбачити:

* Відкриту реалізацію закладеного майна;

* Придбання закладеного майна заставоутримувачем для себе або третіх осіб.

При укладанні угоди про задоволення вимог заставодержателя сторони повинні вказати в ньому:

1) назву закладеного за договором про іпотеку майна, за рахунок якого задовольняються вимоги заставодержателя, і вартість цього майна;

2) суми, що підлягають сплаті заставодержателю боржником на підставі забезпеченого іпотекою зобов'язання і договори про іпотеку;

3) спосіб реалізації заставленого майна, або умова про його придбання заставоутримувачем.

Угода про задоволення вимог заставоутримувача у позасудовому порядку може бути визнано судом недійсним за позовом особи, чиї права порушені цією угодою.




Скачати 88.26 Kb.


Виникнення і розвиток інституту іпотеки

Скачати 88.26 Kb.