• 1.3 Моделі розвитку іпотечного кредитування в зарубіжних країнах
  • 2 Особливості здійснення іпотечного кредитування (на прикладі ПФ АТ «Альянс Банк»)
  • 2.2 Механізм надання іпотечних позик
  • 2.3 Аналіз діючих форм іпотечного кредитування
  • 3 Проблеми та перспективи розвитку іпотечного кредитування
  • 3.1 Основні напрямки вдосконалення іпотечного банківського кредитування в Казахстані
  • Список використаних джерел

  • Скачати 142.72 Kb.

    Стан і перспективи розвитку іпотечного кредитування




    Дата конвертації27.06.2017
    Розмір142.72 Kb.
    Типдипломна робота

    Скачати 142.72 Kb.
    аменогорск, Караганда, Павлодар. Банки стали охочіше працювати по регіонах. Перш за все, це свідчить про зростання розвитку найбільших міст Казахстану. Крім того, успішний розвиток іпотечного кредитування в Казахстані стало прикладом для інших країн СНД, зокрема, для України. В кінці серпня 2003 року представницька українська делегація відвідала Республіку Казахстан з метою вивчити досвід становлення та функціонування системи іпотечного кредитування.

    Слід також зазначити, що важливу роль відіграє система гарантування (страхування) іпотечних кредитів. Система гарантування іпотечних кредитів спрямована на створення сприятливих умов для підвищення доступності іпотечних кредитів шляхом поділу кредитних ризиків по кредиту між банками другого рівня і організаціями, що страхують іпотечні кредити. У зв'язку з цим в 2003 році був створений Казахстанський фонд гарантування іпотечних внесків (далі - КФГІВ). Створення системи гарантування іпотечних внесків дозволить оптимізувати і розширити ринок іпотечних кредитів. Система гарантування іпотечних кредитів передбачає покриття КФГІВ 50% кредитних ризиків протягом терміну всього кредитування. У 2005 році статутний капітал фонду становив 500 млн. Тенге.

    Якщо ще чотири-п'ять років тому в Казахстані спостерігався катастрофічний обвал цін на житло, то сьогодні ринок нерухомості переживає зворотну ситуацію. При цьому ціни на квартири на вторинному ринку практично наблизилися до цін на житло на первинному ринку. Потенційних покупців часто бентежить сумнівна якість будівництва і нерозумно велика квадратура квартири, яка передбачає високу ціну комунальних послуг, технічного та сервісного обслуговування.

    На сьогоднішній день, за оцінками експертів, від 7% до 50% громадян Казахстану можуть дозволити собі іпотечне кредитування. Причому сім відсотків - це населення, що має відкритий дохід. Однак якщо врахувати реальні доходи, то 30% -50% казахстанських сімей сьогодні пройшли б нормальне іпотечне кредитування.

    Як приклад розвитку іпотечного кредитування можна привести США, Німеччину, Канаду.

    У цих країнах найбільш бідні верстви населення (близько п'яти відсотків) одержують житло безоплатно від держави, ще п'ять відсотків складають люди, які в змозі викупити житло відразу, всі інші купують в кредит з 30-ти річної розстрочкою.

    Необхідність розвитку механізмів іпотечного кредитування в Республіці Казахстан на сьогоднішній день обумовлюється наступними причинами:

    - по-перше, об'єктивною потребою в розвитку житлового будівництва - це соціальна функція іпо-Тічна фінансування;

    -по-друге, стан рецесії в економіці, незважаючи на деякі позитивні кон'юнктурні зміни вимагає прийняття комплексних заходів щодо її стимулювання - це стимулююча функція;

    -по-третє, високі ризики, властиві економіці, в деякій мірі компенсуються самим характером іпотечного кредитування за умови створення чітко функціонуючої системи допоміжних інститутів і дозволяють направити наявні фінансові ресурси на створення реальної вартості.

    Необхідно підкреслити, що в світовій практиці іпотечне кредитування на сьогоднішньому рівні розвитку є досить складним інститутом - системою.

    Загальновідомо, що в країні для поліпшення добробуту народу прийнята Державна програма розвитку житлового будівництва в Республіці Казахстан на 2005-2007 роки, яка почала діяти з першого січня 2005 року. Програма спрямована на забезпечення стійкого темпу зростання житлового будівництва, доступного для широких верств населення через здешевлення його вартості, збільшення термінів житлового кредитування, зниження початкового внеску і ставки кредитування.

    Для реалізації державної програми основними напрямками визначені:

    - стимулювання пропозиції будівництва житла;

    - вдосконалення системи іпотечного кредитування;

    - розвиток системи будівельних заощаджень;

    - кредитування місцевих виконавчих органів;

    - розвиток індивідуального житлового будівництва;

    - будівництво житла за рахунок залучення інвестицій приватного капіталу (з використанням механізму іпотечного кредитування і системи житлово-будівельних заощаджень);

    - зниження вартості одного квадратного метра житла;

    - подальший розвиток виробництва ефективних, екологічно чистих будівельних матеріалів та впровадження нових технологій.

    У квітні 2003 року Урядом Республіки Казахстан створено АТ «Житловий будівельний ощадний банк Казахстану» зі стовідсотковим участю держави в статутному капіталі.

    Основні його завдання - прийом вкладів в житлові будівельні заощадження і надання вкладникам житлових позик на поліпшення житлових умов.

    Особливість системи будівельних заощаджень полягала в попередньому накапливании грошових коштів на ощадних рахунках в житловому будівельному ощадному банку. Умовою такого накопичення виступає премія, яка за підсумками кожного року накопичень виплачується додатково державою. Премія для всіх вкладників однакова і визначена законом РК. Вкладник за підсумками циклу накопичень отримує разом з відсотками і премію, а потім можливість від банку отримати кредит. При цьому кредит на основі укладеного договору видається, наприклад, під 5% (плата за депозит 2,5%).

    Необхідно було отримати щонайменше 50% від вартості житла або вартості ремонту житла і вже, потім жілстройсбергбанк надавав вкладникам житлові позики в розмірі різниці між сумою житла, що купується, вартості ремонту і обсягом накопичених заощаджень.

    Мінімальний термін накопичення житлових будівельних заощаджень становить три роки, максимальний не обмежений.

    Але з 2005 року уряд країни знизив початковий внесок до 25%, збільшило термін повернення кредиту за сумою з 15 до 25 років.

    У 2003 році в республіці було побудовано і введено в експлуатацію близько двох мільйонів квадратних метрів житла. Протягом 2005-2007 років планується збільшити цей показник не менш ніж в шість разів.

    На перше жовтня 2005 року частка іпотечних кредитів фізичним особам і юридичним особам склала 11,8% ВВП республіки, або 757,7 млрд. Тенге. Частка позик під заставу нерухомості становить більше третини сукупного позичкового портфеля банків та іпотечних компаній. З них позик фізичним особам на купівлю житла - 37,1%. За перші дев'ять місяців 2005 року обсяг даних позик збільшився на 44%, тоді як в 2004 році - на 92,8%.

    Найбільш активно іпотечні кредити видаються в Алмати (43,1%), Астані (15,3%), Карагандинської (7,1%), Східно-Казахстанської (5,9%), Південно-Казахстанської (5,3%) і Актюбінської (6,7%) оьластях, де ведеться активне житлове будівництво.

    На перше жовтня 2005 на частку іпотечних компаній припадає 7,9% від загальної суми виданих іпотечних кредитів юридичним і фізичним особам. Вся інша частина кредитів припадає на частку банків.

    1.3 Моделі розвитку іпотечного кредитування в зарубіжних країнах

    Світовий досвід розвитку країн свідчить про те, що практично всі країни в різній мірі піддавалися криз, переживали економічні труднощі. У всі часи самим живучим економічним механізмом для підняття платоспроможного попиту населення є той, який приносить помітні вигоди, розвиває ринок нерухомості, отже, витягує економіку з прірви. Таким ефективним важелем для залучення капіталів була і залишається в даний час іпотека.

    Порівняння різних підходів до організації системи іпотечних кредитів показує, що основна відмінність в розвинених країнах в організації іпотечного ринку полягає у формуванні різних механізмів залучення ресурсів для видачі іпотечних позик.

    Американська система забезпечення іпотеки дешевими ресурсами спирається на вторинний іпотечний ринок. У США він побудований на базі трьох іпотечних агентств, основне завдання яких викуп у банків іпотечних кредитів і випуск на їх основі власних цінних паперів.

    Система ця почала формуватися в 1938 році, коли було створено перше агентство Fannie Mae (Federal National Mortgage Association). Це була державна структура, призначена для викупу на бюджетні гроші іпотечних кредитів, що надаються малозабезпеченим верствам населення та гарантованих федеральним урядом. Масштаби діяльності агентства довгий час були дуже скромними. До 1968 року обсяг портфеля іпотечних кредитів Fannie Mae досяг всього сім млрд доларів, що становило трохи більше 2,5% всього іпотечного ринку.

    У 1968 році Fannie Mae було розділене на дві структури - Ginnie Mae (Government National Mortgage Association), що зберегла державний статус, і Fannie Mae, яке, як і створена в 1970 році Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation), отримало статус підконтрольного державі акціонерного товариства з правом викуповувати всі ті ж кредити для малозабезпеченого населення. З 1974 року сфера діяльності Fannie Mae і Freddie Mac була розширена - їм було дозволено купувати кредити, величина яких приблизно на 40% перевищує середню вартість житла.

    Напівдержавні статус двох агентств зводиться до регулювання їх діяльності урядом (п'ять з 18 членів ради директорів кожного призначаються Білим домом) і до гарантованої можливості запозичити в разі потреби до 2,25 млрд. Доларів з казни. Крім того, дохід за цінними паперами агентств, так само як і дохід за цінними паперами американського казначейства, звільнений від ряду податків.

    Американська схема мінімізації процентних ставок по іпотечних кредитах діє таким чином. Банк видає іпотечний кредит позичальникові, тобто перераховує йому (а точніше, від його імені продавцеві квартири) свої кошти в обмін на зобов'язання протягом певного терміну щомісяця переказувати в банк фіксовану суму. Це зобов'язання позичальника забезпечено заставою житла, що купується.

    Банк продає кредит одному з агентств, передаючи при цьому і зобов'язання щодо забезпечення. Агентства негайно відшкодовують банку виплачені кошти і натомість просять переводити одержувані щомісячні виплати за вирахуванням маржі банку в агентство.

    Величину щомісячних виплат, тобто ставку, за якою агентство зобов'язується купувати іпотечні кредити, встановлює саме агентство. Ставки ці публікуються щодня і дійсні протягом 60 днів. Таким чином, починаючи переговори з клієнтом, банк називає йому як ставки по кредиту ставку агентства і свою маржу. Протягом 60 днів банк завершує перевірку клієнта і житла, видає кредит, отримує від агентства відшкодування і надалі діє як посередник, передаючи гроші від позичальника агентству і трошки залишаючи собі.

    Таким чином, в США ставки по іпотечних кредитах виявляються не пов'язаними ні зі ставками за іншими банківськими кредитами, ні з вартістю депозитів. Єдине, що їх визначає, це ставка, за якою іпотечні кредити купуються агентствами.

    Виникає питання, чому ж визначається ставка агентств.До кінця 60-х років джерелом їх коштів був бюджет, і, отже, ставки по іпотечних кредитах визначалися державою.

    З 1970 року, коли Ginnie Mae випустила на ринок перші забезпечені іпотечними кредитами цінні папери, ситуація змінилася. У США з'явився третинний іпотечний ринок, який визначає тепер вартість іпотечних кредитів.

    Всі агентства, купивши кілька іпотечних кредитів у комерційних банків, збирають їх в пули і створюють на основі кожного нову цінний папір. Найбільш поширені цінні папери, забезпечені іпотекою (mortgage backed securities, MBS). Джерелом виплат по MBS є платежі позичальників по іпотечних кредитах. Однак MBS це цінний папір агентства, і виплати по ній гарантовані цією структурою, а не заставою нерухомості. Агентства реалізують MBS на фондовому ринку і потім теж виступають як посередники, передаючи інвестору, який купив цінний папір, виплати агентству від банку за вирахуванням своєї маржі (остання вкрай мала і не перевищує 250 базисних пунктів).

    Таким чином, ставка, по якій агентства купують іпотечні кредити, залежить від тієї ставки прибутковості по цінних паперах агентства, на яку згодні інвестори. Причому ставки за цими цінними паперами нижче, ніж ставки за борговими зобов'язаннями організацій, що мають вищий статус надійності ААА, і тільки на 100-150 базисних пунктів вище ставок за державними цінними паперами.

    Часто стверджують, що настільки низькі ставки пояснюються тим, що забезпеченням цих паперів є житлова нерухомість. Однак ліквідність житлової нерухомості дуже низька. Якщо банку навіть вдається виселити неплатоспроможного позичальника (на це навіть у США може піти до двох років), у нього ніколи немає впевненості, що ціни на ринку житла не впадуть і що вдасться реалізувати заставу так, щоб компенсувати свої витрати. А ціни на нерухомість завжди знижуються під час економічних спадів, тобто саме тоді, коли багато позичальників втрачають роботу і виявляються нездатними повернути кредит.

    Причина, по якій інвестори погоджуються на низьку прибутковість по MBS, полягає в тому, що забезпеченням по ним не є зобов'язання позичальників, підкріплені запорукою Важкореалізовані житла, а зобов'язання агентств, за якими стоїть держава. Інвестори впевнені, що яким би масовим не був дефолт позичальників по іпотечними кредитами, свої зобов'язання перед інвесторами агентства за допомогою бюджету виконають. Це дає можливість розглядати цінні папери іпотечних агентств як практично безризикові і дозволяє вкладатися в них найбільш консервативними інвесторам, таким як пенсійні фонди, а, отже, забезпечує перетік в іпотечні кредити найдешевших на ринку ресурсів.

    Отже, низькі ставки за іпотечними кредитами в рамках американської моделі іпотеки опосередковано забезпечує бюджет, тобто платники податків. У США це добре розуміють і саме тому роблять все можливе, щоб дешевими кредитами не користувалися люди, які купують елітне житло. Тому-то й існує обмеження на максимальну величину кредиту, який може бути викуплений агентствами. Приблизно 20% обсягу іпотечних кредитів США це кредити, що перевищують ліміт (на 1999 рік він встановлений в розмірі 240 тисяч доларів). Ці кредити недоступні для агентств, і ставки по ним значно вище.

    Суть німецької системи забезпечення дешевих довгострокових ресурсів для іпотечного кредитування полягає у створенні замкнутого іпотечного фінансового ринку. Він формується навколо спеціалізованих ощадно-іпотечних кредитних установ - будівельно-ощадних кас (bausparkasse).

    Каси мають можливість видавати кредити за ставками нижчими за ринкові, оскільки самі залучають кошти за ставками нижче ринкових. Справа в тому, що вкладниками і позичальниками будівельно-ощадних кас є одні й ті ж люди - члени каси. Низька прибутковість депозиту - свого роду плата за право отримати іпотечний кредит за низькою ставкою.

    Назва "німецька система" дуже умовно. Аналогічні ощадно-іпотечні установи існують у багатьох країнах світу. У Франції ці структури називаються Caisse d`epargne logement, в Великобританії - будівельні товариства (building societies), в США - позиково-ощадні асоціації (savings and loan associations) і банки взаємних заощаджень (mutual savings banks).

    Взаємодія з касою ділиться на два періоди - період накопичення і період кредитування. Спочатку вкладник - член каси укладає контракт (звідси назва контрактна ощадну система), згідно з яким бере на себе зобов'язання вносити протягом певного часу гроші на депозит і зберігати їх, отримуючи дохід за обумовленою низькою ставкою. Суму щомісячних виплат і термін накопичення він вибирає відповідно до своїх можливостей і потреб. Каса в свою чергу бере на себе зобов'язання надати йому після закінчення періоду накопичення іпотечний кредит за низькою ставкою. У Німеччині bausparkasse вже багато років стабільно залучають кошти під 3% річних і видають іпотечні кредити за ставкою 5% при коливанні ринкових ставок на такі кредити, що видаються звичайними банками, від 7% до 12% річних.

    Період кредитування починається, коли член каси накопичує приблизно половину тієї суми, що потрібна на покупку житла. Потім він отримує накопичене і ще стільки ж в якості кредиту. На всі ці кошти член каси купує квартиру, оформляє її в заставу і починає виплачувати кредит. Через невисоку ставки відсотка суми щомісячних виплат за кредитом виявляються приблизно такими ж, якими були його щомісячні накопичувальні внески.

    Умови контракту засновані на розрахунку, покликаному забезпечити відповідність пасивів і активів каси за сумою і термінами. Тому в контракт вводиться поняття мінімального терміну накопичень (в різних bausparkasse він становить від півтора до двох років) і умова, що накопичення повинні досягти розміру, відповідного так званого оціночним числу. Останнє залежить від рівномірності внесення накопичень.

    Основною перевагою системи є її повна прозорість. Згідно німецькому закону про будівельно-ощадних касах, ці організації не можуть здійснювати жодних активних операцій, крім видачі іпотечних кредитів своїм членам. Таким чином, на відміну від вкладника комерційного банку, що не має ні найменшого поняття, як, на які потреби і наскільки ризиковано використовуються його кошти, вкладник bausparkasse точно знає, хто і на яких умовах користується його грошима. Якщо в разі дефолту якийсь член каси вирішує скористатися лазівками в законодавстві і не виселяється з закладеного житла, йому доводиться мати справу не тільки з судом, але і з іншими членами каси, цілком резонно вважають, що у них намагаються вкрасти їхні гроші.

    Великою перевагою цієї системи в наших умовах є відсутність необхідності вимагати від майбутнього позичальника підтвердження платоспроможності. Справді, якщо людина, за документами отримує 200 доларів на місяць, справно протягом півтора років вносив щомісячно по 500 доларів, то можна припустити, що він і надалі зможе робити це.

    Є багатий досвід використання німецької системи в колишніх соцкраїнах, таких як Словаччина, Чехія та Угорщина. У Словаччині, наприклад, система іпотечних кас за п'ять років охопила 20% населення.

    Однак це зовсім не означає, що контрактна ощадну модель іпотеки ідеальна.

    По-перше, в умовах значного підйому ринкових процентних ставок зростає ризик вилучення членами накопичувальних кас своїх низькодохідних депозитів, щоб вкласти їх у високоприбуткові ринкові активи, навіть втративши можливість отримати дешевий іпотечний кредит. Стрибок середніх ринкових ставок по депозитах в США з 8% річних в 1978 році до 20% в 1980 році викликав масовий відтік коштів з savings & loan associations і послужив причиною банкрутства багатьох з них.

    Друга група ризиків полягає в можливості зниження реальних заробітків членів каси і, відповідно, їх здатності гасити виданий кредит. Для контрактної ощадної системи ця проблема стоїть навіть більшою мірою, ніж для американської. Адже ощадно-іпотечна установа бере на себе зобов'язання видати іпотечний кредит на початку фази накопичення, тобто за півтора-два роки до початку реального кредитування. Що робити, якщо за цей час платоспроможність майбутнього позичальника значно погіршиться, зовсім незрозуміло.

    Разом з тим, поряд з країнами Європи і США, в даний час досить розвинена система іпотечного кредитування населення в азіатському регіоні, зокрема в Малайзії.

    Система іпотечного кредитування Малайзії отримала свій розвиток шляхом створення Національної іпотечної корпорації "Кагамас" (далі - корпорація), до складу якої увійшли Банк Малайзії (20%), фінансові компанії (19,5%), комерційні банки (60,5%). Статутний капітал корпорації, в даний час, становить близько 40 млн. Доларів США. Основною роллю даної корпорації є забезпечення ліквідності, низької вартості будівництва, довгострокового характеру іпотечних кредитів, вибору фінансування для покупців житла.

    Процес іпотечного кредитування в Малайзії ділиться на два етапи: процес будівництва житлового будинку і процес повного завершення будівництва будинку. Для будівництва житлового будинку забудовнику надається кредит на термін два-три роки, при цьому, забудовник офіційно сповіщає населення про намір будувати житловий будинок. У процесі будівництва здійснюється попередній продаж незавершеного житлового будинку та остаточне фінансування покупців будинку. Після завершення будівництва здійснюється сек'юритизація іпотечних кредитів. Основними умовами кредитування є маржа фінансування від 70% до 80%, середня окупність кредиту між 20 і 25 років, сума основного боргу погашається щомісяця в розмірі 1/3 від доходу позичальника, надання контракту про страхування нерухомості обов'язково, максимальна ставка винагороди (інтересу) становить 9%.

    Процес сек'юритизації починається з видачі кредитором іпотечних кредитів позичальникам, які в подальшому продаються корпорації. Корпорація, в свою чергу для покриття своїх витрат від покупки іпотечних кредитів і збільшення капіталу випускає боргові цінні папери, які потім продає інвесторам.

    У нинішній економічній ситуації, коли відсутні найвище недержавні організації, здатні здійснювати іпотечне кредитування у великих обсягах і створення державних організацій, що забезпечують механізм рефінансування, проблематично, найбільш прийнятною для Казахстану є модель розвитку системи іпотечного кредитування Малайзії, шляхом створення іпотечної компанії у формі закритого акціонерного товариства , що забезпечує розвиток житлового ринку, в якій банки зможуть рефінансіроватьс я шляхом випуску іпотечних облігацій, забезпечених пулами іпотек.

    2 Особливості здійснення іпотечного кредитування (на прикладі ПФ АТ «Альянс Банк»)

    2.1 Характеристика основних напрямків діяльності комерційного банку за період 2004-2005 рр.

    АТ «Альянс Банк» - один з найбільш динамічно розвиваються казахстанських банків другого рівня, який успішно працює на благо своїх клієнтів вже більше дев'яти років. АТ «Альянс Банк» є учасником системи обов'язкового колективного гарантування (страхування) вкладів (депозитів) фізичних осіб Республіки Казахстан, Казахстанської фондової біржі за категорією «В» (право участі в торгах іноземними валютами), Асоціації фінансистів Казахстану, Міжнародної міжбанківської системи телекомунікацій SWIFT та REUTERS.

    Постановою Правління Національного Банку Республіки Казахстан від 25 червня 2001 року №245 Банк визнаний таким, що виконав вимоги Правил про порядок переходу банків другого рівня до міжнародних стандартів.АТ «Альянс Банк» входить в певний Національним Банком РК перелік банків другого рівня, яким компанії з управління пенсійними активами, про також АТ «Державний накопичувальний пенсійний фонд» довіряють фінансові кошти для розміщення на депозитах. АТ «Альянс Банк» має ліцензію на операції з дорогоцінними металами і займає одну з лідируючих позицій на міжбанківському ринку золота (більше 20% всіх операцій в 2001 році), є одним з основних учасників валютних торгів KASE (сьома позиція за підсумками 2001 року, п'ята позиція за підсумками січня-квітня 2002 року - 6,6% від загального обсягу торгів), активно працює з цінними паперами.

    АТ «Альянс Банк» має прямі кореспондентські відносини з провідними світовими фінансовими інститутами такими як Bankers Trust Company (New York, USA), Deutsche Bank AG, Commerzbank AG (Frankfurt am Main, Germany), Сбербанк Росії, Діалог-Оптім Банк (Москва, Росія) та інші. Це відкриває клієнтам надійний і швидкий доступ до міжнародних платіжних систем за мінімальними тарифами.

    Завдяки широкій мережі кореспондентських відносин АТ «Альянс Банк» надає клієнтам і інші форми безготівкових розрахунків. Акредитиви і гарантії, емітовані АТ «Альянс Банк», визнаються і підтверджуються першокласними світовими банками, банками Казахстану і СНД, що дозволяє клієнтам ефективно використовувати дані форми розрахунків з партнерами, як в межах Казахстану, так і за кордоном, максимально захищаючи свої інтереси.

    АТ «Альянс Банк» є правонаступником ВАТ «Іртишбізнесбанк» (м Павлодар), яке було утворено 13 липня 1999 року шляхом злиття двох регіональних банків - ВАТ «Семипалатинський міської акціонерний банк» і ВАТ «Іртишбізнесбанк».

    Об'єднання інтегрувала накопичений даними структурами з 1993 року досвід банківської діяльності, а також трансформувало їх у міжрегіональний банк, орієнтований на роботу з промисловими підприємствами Східно-Казахстанської і Павлодарської областей.

    До 2001 року ВАТ «Іртишбізнесбанк» був стійкий банк, який має великий досвід комплексного обслуговування підприємств великого, середнього і малого бізнесу в цілому ряді регіонів республіки.

    Влітку 2001 року відбулася зміна акціонерів ВАТ «Іртишбізнесбанк». Нові власники - консорціум казахстанських компаній у складі АТ «Алмати Кус», ТОВ «Астик Астана 2030», ТОВ «Корпорація Байт» та інші залучили до управління ВАТ «Іртишбізнесбанк» ряд провідних фахівців з найбільших казахстанських банків.

    13 березня 2002 була проведена державна перереєстрація юридичної особи в зв'язку зі зміною найменування та ВАТ «Іртишбізнесбанк» отримало назву АТ «Альянс Банк».

    В кінці березня 2002 року головний офіс АТ «Альянс Банку» був передислокований в місто Алмати.

    Після проведення восени 2002 року додаткової емісії акцій АТ «Альянс Банку» на суму 820 млн. Тенге в число акціонерів увійшли такі відомі підприємства як кондитерська фабрика «Рахат», і група компаній «АНТ». Статутний оплачений капітал банку був збільшений до двох млрд. Тенге, що дозволило йому на той момент увійти за цим показником в число восьми найбільших банків Казахстану.

    У листопаді 2002 року АТ «Альянс Банк» залучив перший в своїй історії синдикований позику на суму шість млн. Доларів США. Позику було надано провідними російськими банками за участю інвестиційної групи «Ренесанс Капітал».

    У грудні 2002 року АТ «Альянс Банк» випустив перші в своїй іторіі субординовані облігації на суму три мільярди. Тенге, які були включені в категорію «А» Казахстанської фондової біржі і успішно розміщуються на фондовому ринку.

    В умовах, що склалися розвитку фінансового ринку, в АТ «Альянс Банк» обрана стратегія, спрямована на підтримку стабільного зростання, а також досягнення темпів розвитку, що перевищують темпи зростання банківського сектора в цілому в Республіці Казахстан. Дана стратегія покликана забезпечити:

    - підвищення динаміки розвитку Банку в регіонах республіки і розширення філіальної мережі;

    - поліпшення якості обслуговування клієнтів;

    - розробку нових конкурентоспроможних банківських продуктів;

    - зростання надійності і стійкості Банку за рахунок великих інвестицій в капітал і усунення суб'єктивних ризиків фінансової діяльності, в тому числі адміністративних, кадрових і політичних; розвиток роздрібного бізнесу.

    На сьогоднішній день клієнтами і партнерами АТ «Альянс Банку» в різних регіонах республіки є такі відомі вітчизняні компанії як:

    - АТ «Сеймар» (м.Алмати);

    - група компаній АТ «Казахстантрактор» (м Павлодар);

    - золотодобувна компанія АТ ФИК «Червонів» (м Семипалатинськ);

    - столична мережа автозаправних станцій ТОВ «Ауріка» (м.Астана);

    - основний оператор з обслуговування гірської техніки розрізів Екібастузского кам'яновугільного родовища ТОВ «Грань» (м Екібастуз);

    - основний постачальник нафтопродуктів в Усть-Каменогорськ регіоні АТ «У-Ка Муна» (м Усть-Каменогорськ);

    - група компаній Павлодарського машинобудівного заводу (м Павлодар);

    - один з найбільших виробників цементу в Казахстані АТ «Сімей цемент» (м Семипалатинськ);

    - Казахський державний національний університет ім. Аль-Фарабі (м.Алмати);

    - перший в Казахстані паперовий комбінат АТ «Казахстан Кагази» (Алматинська область);

    - найбільший в Казахстані виробник курячих яєць, яєчного порошку і м'яса птиці АТ «Алмати Кус» (Алматинська область);

    - Кондитерська фабрика «Рахат» (м.Алмати), та інші.

    АТ «Альянс Банк2 є одним із стратегічних партнерів АТ« Казахстанська Іпотечна Компанія »і активно працює на республіканському ринку іпотечного кредитування.

    Станом на 1 січня 2006 року мережа філій Банку налічувала 16 філій і 56 відділень (колишніх розрахунково-касових відділів). Розгалужена філіальна мережа банку охоплює найбільші промислові та ділові центри республіки. Філії в г.г.Алмати, Астана, Атирау, Караганда, Костанай, Павлодар, Семипалатинськ, Екібастуз і Усть-Каменогорськ розміщуються у власних помешканнях Банку, решта в орендованих будівлях.

    Протягом 2005 року було відкрито філії банку в рр. Актау, Костанай, Жезказган, Шимкент, Актобе, Уральськ, а також другу філію в м.Алмати.

    АТ «Альянс Банк» надає широкий спектр банківських послуг для фізичних та юридичних осіб, такі як:

    - розрахунково-касове обслуговування;

    - прийом депозитів;

    - кредитування;

    - операції з цінними паперами;

    - операції з дорогоцінними металами;

    - обмін валюти;

    - сейфовий депозитарій;

    - ломбард;

    - лізинг, факторинг;

    - документарні операції (акредитиви, гарантії);

    - система віддаленого обслуговування Банк-Клієнт;

    - грошові перекази по системі «Western Union».

    Для найбільш докладної характеристики діяльності банку необхідно провести аналіз фінансово-господарської діяльності банку. Аналіз фінансово-господарської діяльності банку слід починати з вивчення аналізу складу, наявності та структури джерел формування коштів, оскільки активні операції з розміщення коштів можуть бути, здійснені лише після проведення операцій по залученню ресурсів. Фінансова стійкість банку являє собою узагальнюючу характеристику ефективності управління фінансово-господарською діяльністю банку, і, зокрема, управління його активами і пасивами.

    Метою даного етапу аналізу є виявлення загальних тенденцій і впливу окремих факторів на ресурсний потенціал банку і на сукупні банківські ризики.

    Зобов'язання банку і певна частина його власних коштів складають ресурсну базу банку. Збалансованість активно-пасивної політики є однією з умов забезпечення фінансової стійкості банку. З цією метою проведемо горизонтальний і вертикальний аналіз в таблиці 1.

    Таблиця 1 - Аналіз складу і структури джерел формування коштів

    Джерела формування коштів

    2004 рік

    2005 рік

    відхилення

    (+ ;-)

    Сума, тисяч тенге

    Уд-ний вага,%

    Сума, тисяч тенге

    Уд-ний вага,%

    Сума, тисяч тенге

    Уд-ний вага,%

    Кореспондентські рахунки

    18269288

    13,67

    6622639

    2,08

    -11646649

    -11,6

    Позики, отримані від Уряду РК

    278935

    0,21

    126846

    0,04

    -152089

    -0,17

    Позики, отримані від інших банків

    5946100

    4,45

    89988715

    28,20

    +84042615

    +23,75

    строкові вклади

    7362000

    5,51

    10693362

    3,35

    +3331362

    -2,16

    Зобов'язання перед клієнтами

    66209047

    49,56

    162296771

    50,86

    +96087724

    +1,31

    Операції з цінними паперами та субординовані борги

    16590001

    12,42

    11552207

    3,62

    -5037794

    -8,8

    Нараховані витрати, пов'язані з виплатою винагороди

    657553

    0,49

    2132709

    0,67

    +1475156

    +0,18

    Інші зобов'язання

    933466

    0,7

    3691004

    1,157

    +2757538

    +0,46

    Разом зобов'язання

    116246390

    87,00

    287104253

    89,98

    +170857863

    +2,97

    Статутний капітал

    14989160

    11,22

    24899750

    7,80

    +9910590

    -3,42

    додатковий капітал

    5182

    0,004

    3839

    0,001

    -1343

    -0,003

    Резервний капітал і резерви переоцінки

    1328317

    0,99

    4304327

    1,35

    +2976010

    +0,35

    Нерозподілений чистий дохід

    1036541

    0,78

    2775146

    0,87

    +1738605

    +0,09

    Разом капітал

    17359200

    12,99

    31983062

    10,02

    +14623862

    -2,97

    Разом пасиви

    133605590

    100

    319087315

    100

    +185481725

    -

    Аналіз складу і структури джерел формування коштів показав, що за звітний період найбільша частка в загальній сумі джерел припадає на залучені кошти, яка в 2005 році склала 89,98 відсотка.

    У загальній сумі банківських пасивів найбільшу частку складають зобов'язання перед клієнтами, сума приросту яких склала 96087724тисяч тенге, при цьому їх частка в 2005 році склала 50,86 відсотків. Активне залучення банком депозитів дозволило йому поліпшити фінансовий стан, а клієнтам банку дало можливість підвищити прибутковість своїх тимчасово вільних активів. Сума строкових вкладів збільшилася на 3331362 тисяч тенге.

    На кінець звітного періоду банк залучає на 84042615 тисяч тенге більше зобов'язань перед іншими банками. Таким чином, їх частка в загальній сумі джерел збільшилася на 23,75 відсотків і склала в 2005 році 28,20 відсотка.

    Спостерігається збільшення зобов'язань і за іншими статтями пасиву балансу, в результаті загальна сума зобов'язань збільшилася на 170857863тисяч тенге. Це сприяло збільшенню їхньої частки в структурі джерел до 89,98 відсотка.

    Простежуються зміни практично по всіх статтях власного капіталу за звітний період. Значне зростання стався за такою статтею, як статутний капітал на 9910590 тисяч тенге, однак частка в складі пасивів знизилася на 3,42 відсотка. Нерозподілений чистий дохід збільшився на 1738605 тисяч тенге. Додатковий капітал банку за звітний рік знизився на один тисячі триста сорок три тисячі тенге.

    Скорочення питомої ваги за такими статтями, як статутний капітал, додатковий капітал призвели до зменшення питомої ваги капіталу банку на 2,97 відсотка, і в цілому в 2005 році капітал банку склав 31983062 тисяч тенге. Зниження частки капіталу банку пояснюється тим, що приріст позикових і залучених коштів був більш значним, ніж приріст власного капіталу.

    Отримані результати є показником довіри клієнтів і підвищення активності банку. Темпи зростання залучених коштів в звітному році продовжували залишатися високими.

    Для наочності проаналізованих даних розглянемо співвідношення зобов'язань і капіталу банку на малюнку 3.

    Малюнок 3 - Співвідношення зобов'язань та капіталу

    У 2005 році значно зросла частка позик від інших банків, що відображає підвищення статусу банку. Обсяг залучених міжбанківських позик збільшився за рік і склав 28,20 відсотка від загального обсягу пасивів. Хоча в цілому цей показник говорить про подорожчання ресурсної бази та наявних перспектив у банку щодо перегляду її структури на користь залучення більш дешевих депозитів.

    Зміни, що відбувалися в 2005 році в структурі пасивів, були пов'язані як зі збільшенням власного капіталу, так і з залученням коштів клієнтів, що пов'язано з ростом довіри з боку його учасників.

    Аналіз структури активних операцій є аналізом напрямків використання ресурсів банку. Для цього важливо виявити, на які цілі, в якому обсязі і кому надані ресурси банку.

    В активі балансу відображаються кошти, що характеризують майно банку. Причому, найбільша частка припадає на ті статті, які відносяться до активних операцій банку.

    Актив і пасив балансу банку тісно взаємопов'язані між собою. Виходячи на ринки кредиту, купуючи і продаючи цінні папери, надаючи клієнтам різноманітні послуги, банки постійно контролюють стан своїх пасивів, стежать за наявністю вільних ресурсів, термінами запитання депозитів, вартістю залучених капіталів.

    Зв'язок між активними і пасивними операціями банку дуже складна. Якщо зростає вартість ресурсів, то банківська маржа скоротиться, чистий дохід знизиться і в результаті банку буде необхідний пошук більш вигідних сфер вкладення капіталу для того, щоб поправити справи банку. Тому необхідна чітка координація всіх сфер банківської діяльності. При цьому треба дотримуватися основних принципів: не направляти ресурси в однотипні операції або обмеженому числу позичальників; обмежити довгострокові кредити тоді, коли більша частина залучених ними коштів носить в основному короткостроковий характер і інші. У таблиці 2 проаналізуємо склад і структуру активів банку.

    Таблиця 2 - Аналіз складу і структури засобів за 2004-2005 роки

    статті активу

    балансу

    2004рік

    2005 рік

    відхилення

    (+ ;-)

    Сума, тисяч тенге

    Уд-ний вага, відсотки

    Сума, тисяч тенге

    Уд-ний вага, відсотки

    Сума, тисяч тенге

    Уд-ний вага, відсотки

    1

    2

    3

    4

    5

    6

    7

    гроші

    2244763

    2,12

    5715246

    1,8

    +3470483

    -0,32

    Кореспондентські рахунки

    18269288

    17,23

    6622639

    2,08

    -11646649

    -15,15

    Вимоги до Національного Банку РК

    -

    -

    33000000

    10,37

    +33000000

    +10,37

    Цінні папери

    31241428

    29,46

    78902372

    24,79

    +47660944

    -4,67

    Вклади, розміщені в інших банках

    9105

    0,01

    6172417

    1,94

    +6163312

    +1,93

    Вимоги до клієнтів

    51266131

    48,34

    174999601

    54,97

    +123733470

    +6,63

    товарно-матеріальні запаси

    44165

    0,04

    +441348

    0,14

    +397183

    +0,1

    Основні засоби і немаеріальние активи

    1036279

    0,98

    2180744

    0,69

    +444465

    -0,29

    Нараховані доходи, пов'язані з отриманням винагороди

    1427992

    1,35

    4936409

    1,55

    +3508417

    +0,20

    Інші активи

    517312

    0,49

    5365448

    1,69

    +4848136

    +1,2

    Разом активів

    106056463

    100

    318336224

    100

    +212279761

    -

    Аналізуючи склад, наявність і структуру коштів банку за 2004-2005 роки видно, що відбулося збільшення основних засобів і нематеріальних активів банку на 444465 тисяч тенге, однак ця стаття стала займати меншу питому вагу в структурі активів на 0,29 відсотка.

    Найбільш ліквідні активи - готівку в 2005 році в порівнянні з 2004 роком збільшилися на 3470483 тисячі тенге.При цьому грошові кошти у валюті балансу займають незначну величину, всього лише 1,8 відсотка в 2005 році. Кошти на кореспондентських рахунках до кінця року зменшилися на 11646649 тисяч тенге і їх частка в структурі активів знизилася на 15,15 відсотка.

    Основний вплив на зростання активів банку надав приріст кредитного портфеля, що збільшився на 123733470 тисяч тенге і склав на кінець 2005 року 174 999 601 тисяч тенге або 54,97 відсотків від загальної суми активів банку. Слід зазначити, що питома вага кредитів підвищився в 2005 році в порівнянні з 2004 роком на 6,63 відсотка.

    Обсяг операцій з цінними паперами в країнах з високим рівнем розвитку ринкових відносин, де вони є однією з високоліквідних форм вкладень коштів, варіюють в активах балансу від 20 до 40 і більше відсотків. Для розглянутого банку обсяг цього виду операцій зростає на 47660944 тисячі тенге досягнувши питомої ваги в складі активів 24,79 відсотків. Однак ця стаття стала займати меншу питому вагу в структурі активів на 4,67 відсотка.

    У 2005 році відбулося значне зростання і реструктуризація портфеля цінних паперів за рахунок збільшення частки корпоративних цінних паперів і цінних паперів закордонних емітентів. Обсяг портфеля збільшився в 2,37 рази і склав 90 143 млн. Тенге на кінець 2005 року. Частка корпоративних цінних паперів склала 15%, частка цінних паперів закордонних емітентів - 48% від загального портфеля цінних паперів Банку. При формуванні портфеля цінних паперів, Банк дотримується політики встановлення лімітів на частку державних цінних паперів, цінних паперів корпоративних і зарубіжних емітентів в загальному портфелі і на частку кожного корпоративного емітента до капіталу першого рівня. У зв'язку зі збільшенням частки довгострокових цінних паперів в портфелі Банку, дюрація портфеля на кінець 2005 року збільшилася до 3,75%.

    Таким чином, беручи до уваги все вищесказане, можна зробити висновок, що основним джерелом зростання активів є позичковий портфель, що збільшився за рік в 3,4раза, що сприяє отриманню банком більшої суми чистого доходу і розширенню діяльності в сфері надання кредитних послуг.

    Позичковий портфель АТ "Альянс Банк" за 2005 рік збільшився в 3,4 рази. У 2004 році позичковий портфель банку становив 54315,5 млн. Тенге, а на кінець 2005 року склав 183454,2 млн. Тенге. Динаміка зростання представлена ​​на малюнку 4.

    Малюнок 4 - Динаміка зростання позичкового портфеля банку

    Частка позикового портфеля в активах на початок 2005 року склала 55,1%, зміни за 2005 рік склали 9,9% в сторону збільшення. Значне зростання обсягу виданих позик, перш за все, пов'язаний з новою стратегією розвитку Банку, яка орієнтована на розвиток роздрібного бізнесу, залучення великих інвестицій, реалізацію нових банківських продуктів, розширення філіальної мережі та інші напрямки. У 2005 році введено нові продукти з роздрібного кредитування, за програмою МСБ, факторинг, форфейтинг, лізинг та інші продукти.

    Фінансування секторів економіки в 2005 році представлено такими даними: більшість нових позичальників банку представляють сектор оптової торгівлі - частка виданих позик склала 14,2%, будівництва - 10,8%, операції з нерухомістю -7,3%, сектор промисловості (легка, харчова ) - 2,3%, фізичні особи - 24%, роздрібна торгівля - 4,4%, сервіс - 13,4%.

    У структурі галузевої диверсифікації знайшло відображення якісне поліпшення показників, так частка виданих позик в секторі оптової торгівлі зменшилася з 15% у 2004 році до 14,2% в 2005 році. У порівнянні з кредитним портфелем попереднього року, змінилася структура кредитних вкладень. Збільшилася частка вкладень в сервіс - з 11,5% до 13,4%, операції з нерухомістю - з 5,5% до 7,3% відповідно. Всього за звітний період видано позик в 2,57 раз більше, ніж в 2004 році. Структура фінансування секторів економіки представлена ​​на малюнку 5.

    Малюнок 5 Структура фінансування секторів економіки в 2005 році

    Особлива увага приділялася кредитування малого і середнього бізнесу. Сума виданих позик цього сектору становила 22,8% від загального обсягу виданих позик. Середньозважена ставка по видаваних позик склала в 2005 році 15,22%, що пов'язано зі значним збільшенням частки позик, виданих фізичним особам, в позиковому портфелі банку.

    Частка споживчих позик щорічно зростає, за 2005 рік частка виданих позик фізичним особам збільшилася на 7,1% і склала - 24%. АТ «Альянс Банк» розглядає роздрібний банківський бізнес, як один із стратегічних напрямків своєї діяльності. Він надійний, як з точки зору фондування, так і з точки зору диверсифікації кредитного портфеля і структури доходів

    банку. Розвиток роздрібного кредитування дозволяє диверсифікувати ризики і знизити концентрацію ризиків на великих корпоративних клієнтів і суб'єктів малого та середнього бізнесу.

    Банком найбільші обсяги надходження грошей отримано від депозитної діяльності, питома вага яких в залучених коштах на кінець 2005 року склав 44,5% (без урахування вкладів дочірніх організацій) або 53,2% з урахуванням даних вкладів.

    Діяльність банку в сфері залучення вкладів була спрямована на подальше розширення і створення стабільної депозитної бази. Цьому сприяли основні напрямки банку в області розвитку роздрібного бізнесу.

    Основна перевага в роботі по залученню внесків було віддано залученню строкових вкладів, обсяги яких зросли протягом року в 2,1 рази. Прирости вкладів від фізичних осіб в 2005 році перевищили приріст 2004 року в 1,5 рази, що в абсолютному вираженні становить 17,1 млрд. Тенге проти 11,2 млрд. Тенге. Завдяки чому депозитний портфель фізичних осіб на кінець року склав 37,8 млрд. Тенге. Однак, частка фізичних осіб в загальному, депозитному портфелі знизилася в 2005 році до 35% з 40% в 2004 році.

    Використовуючи дані бухгалтерського балансу, представленого в додатку. Б, ми можемо розрахувати такі коефіцієнти як коефіцієнт клієнтської бази і коефіцієнт стабільності ресурсної бази. Формули для розрахунку представлені в таблиці 3, сам розрахунок зроблений в таблиці 4.

    Таблиця 3 - Система показників

    показники

    Формула для розрахунку

    нормативне значення

    Коефіцієнт клієнтської бази

    Вклади громадян + Засоби юр. осіб

    Загальний обсяг залучених коштів

    ? 0,80

    Коефіцієнт стабільності ресурсної бази

    Сумарні про-ва - Зобов ва до запитання

    сумарні зобов'язання

    ? 0,70

    Таблиця 4 - Аналіз показників якості активів і пасивів банку

    показник

    За 2004 рік

    За 2005 рік

    Відхилення (+/-)

    Коефіцієнт клієнтської бази

    0,81

    0,85

    +0,04

    Коефіцієнт стабільності ресурсної бази

    0,996

    0,994

    -0,02

    Коефіцієнт клієнтської бази, що показує частку вкладів клієнтів в загальній сумі залучених ресурсів, відображає збільшення - зростання на чотири відсотки. Цей показник задовольняє нормативній величині. Таким чином, в сумарних зобов'язаннях 81 відсоток в 2004 році і 85 відсотків у 2005 році припадає на вклади громадян і юридичних осіб.

    Коефіцієнт стабільності ресурсної бази перевищує мінімально встановлену межу, але за 2004-2005годи відбулося незначне зниження на 2 пункти. Його значення свідчить про те, що в структурі залучених коштів банку в 2004році і 2005 роках на найбільш нестабільну частину ресурсів, тобто на вклади до запитання припадав один відсоток. А 99 відсотки, в 2004 і 2005 роках складають строкові депозити та інші зобов'язання. Це сприятлива ситуація для підтримки ліквідності банку.

    Для більшої наочності дана динаміка представлена ​​на малюнку 6.

    Малюнок 6 - Динаміка показників якості активів і пасивів

    Від ступеня фінансової стійкості багато в чому залежить платоспроможність і ліквідність банку. Під стійкістю розуміється стабільно перевищення доходів над витратами. Для забезпечення стабільного перевищення доходів над витратами по операційній діяльності банку необхідно оптимальне управління активними і пасивними операціями.

    Для оцінки стану фінансової стійкості комерційного банку розраховують систему фінансових коефіцієнтів:

    а) коефіцієнт автономії (К а):

    Даний коефіцієнт показує частку власного капіталу в загальній сумі джерел:

    (1)

    б) коефіцієнт фінансової незалежності (К фз):

    Даний коефіцієнт показує частку позикових і залучених коштів у загальній сумі джерел:

    (2)

    в) частка депозитних коштів в загальній сумі джерел (Д дс):

    (3)

    Інформаційною базою для аналізу показників фінансової стійкості є дані бухгалтерського балансу банку за 2004-2005 роки. Аналіз проведемо в таблиці 5.

    Таблиця 5 - Аналіз показників фінансової стійкості Банк

    показники

    За 2004 рік

    За 2005 рік

    зміна

    коефіцієнт автономії

    0,63

    0,09

    -0,54

    Коефіцієнт фінансової залежності

    0,10

    0,53

    +0,43

    Частка депозитних коштів в загальній сумі джерел

    0,44

    0,32

    -0,12

    Коефіцієнт автономії говорить про те, що у банку власні кошти в складі джерел коштів займають в 2004 році - 63 відсотки, а в 2005 році цей показник знижується на 54 відсоток.Коефіцієнт фінансової залежності, навпаки, зростає на 43 відсотки, вказуючи, таким чином, на зростаючу залежність від позикового капіталу. Так, наприклад, частка депозитів в складі джерел коштів банку знизилася на 12 відсотків, з 44 відсотків у 2004 році до 32 відсотків у 2005 році.

    2.2 Механізм надання іпотечних позик

    В останні роки постійно збільшується частка іпотечних кредитів, що видаються АТ «Альянс Банк». В процесі цього відпрацьовується механізм надання даної форми кредиту. В результаті вироблені конкретні етапи взаємини банку і позичальника.

    Організація іпотечного кредитування включає в себе наступні етапи, схематично представлені на малюнку 7.

    Малюнок 7 - Етапи іпотечного кредитування

    Постійно діючим колегіальним органом філії, покликаного забезпечувати оперативний характер розгляду кредитних заявок, зниження кредитних ризиків і недопущення упередженості і стороннього впливу на прийняття кредитних рішень при іпотечному кредитуванні є роздрібний кредитний комітет.

    У повноваження роздрібного кредитного комітету входить розгляд кредитних заявок по роздрібних кредитах в межах встановленого ліміту для роздрібного кредитування. Роздрібний кредитний комітет складається з трьох членів:

    - начальник відділу роздрібного кредитування - голова комітету;

    - кредитний офіцер;

    - юрист філії;

    Робота із залученими клієнтами покладається на кредитного офіцера. Завдання кредитного офіцера відділу роздрібного кредитування наступні:

    - інформування клієнтів про порядок і умови роздрібного кредитування банку при особистому спілкуванні, по телефону або по електронних каналах зв'язку;

    - попередня кваліфікація клієнтів;

    - розрахунок витрат на отримання кредиту;

    - консультація клієнтів про необхідний пакет документів для кредитування;

    - аналіз заявки;

    - підготовка і внесення на розгляд кредитної заявки на Роздрібний кредитний комітет;

    - взаємодія з менеджерами відносин з питань залучення клієнтів для роздрібного кредитування, в тому числі з відпрацювання цільових груп клієнтів.

    - моніторинг кредиту і робота з простроченою заборгованістю

    Звертаючись до банку за отриманням іпотечного кредиту, в першу чергу клієнт має справу з кредитним офіцером. У роботі з клієнтом кредитний офіцер повинен строго дотримується вимог етики ділового спілкування.

    На початку бесіди з'ясовуються потреби і наміри клієнта, мотивація необхідності отримання кредиту і серйозність даних намірів.

    Після того, як кредитний офіцер отримує повне уявлення про потреби клієнта, він консультує його про продукти банку і умови кредитування, роз'яснює йому всі права і обов'язки, пов'язані з отриманням кредиту.

    У разі згоди клієнта з умовами банку кредитний офіцер на підставі рішення клієнта проводить розрахунок витрат на отримання кредиту. Один примірник розрахунку витрат передається клієнту, другий примірник з підписом клієнта кредитний офіцер залишає у себе, щоб уникнути непорозумінь, пов'язаних з оплатою цих витрат надалі і надає клієнту перелік документів і анкету.

    На підставі рішення клієнта кредитний офіцер погоджує час оцінки з оцінювачем.

    Незалежні оцінювачі визначають тільки ринкову вартість наданого в забезпечення по кредиту майна. Оцінка надається в забезпечення по кредиту майна повинна бути проведена незалежними оцінювачами в термін не більше 1 дня після отримання необхідних для оцінки документів.

    Клієнт надає оцінювачу копії правовстановлюючих документів для оцінки. Оцінювач визначає ринкову вартість і готує акт оцінки заставного майна. Чи не лімітовано час оцінки і можливість звернення клієнта в інші оціночні організації, з якими укладено угоду про співпрацю.

    При повному зборі необхідних документів позичальником, кредитний офіцер проводить повторну попередню кваліфікацію.

    Клієнту пропонується заповнити заяву-анкету на отримання кредиту.

    Кредитний офіцер роздруковує і віддає на підпис клієнту заяви-згоди на надання інформації з наявних баз даних:

    - перевірка зайнятості через БД «ГЦВП» (якщо кредит видається з аналізом платоспроможності клієнта)

    - перевірка місце проживання і документів через БД «Адресне бюро»

    За результатами попередньої кваліфікації Кредитний офіцер готує експертний висновок встановленої форми.

    Кредитна заявка з експертним висновком кредитного офіцера виноситься на розгляд роздрібного кредитного комітету. Оцінка юридичних ризиків клієнта на роздрібному кредитному комітеті проводиться по заставного забезпечення. У складних або спірних випадках кредитний офіцер після узгодження з начальником відділу може усно звернутися до юриста за роз'ясненнями до винесення заявки на роздрібний кредитний комітет.

    Після перевірки укладеного договору застави кредитним офіцером по супроводу, юрист філії візує договір, цим юрист підтверджує наявність всіх документів і належного оформлення. У випадки невідповідності кредитного досьє юрист повинен негайно повідомити кредитного офіцера.

    При цьому перевірка договору застави не повинна перевищувати 1 годину для кожного окремого позичальника.

    При необхідності роздрібний кредитний комітет або кредитний офіцер може запитати додаткову перевірку клієнта службою безпеки.

    При оформленні запиту кредитний офіцер передає в службу безпеки наступні документи:

    Для працівників по найму:

    - копію документа, що посвідчує особу підприємця;

    - копію заявки на отримання кредиту з анкетними даними;

    - копії правовстановлюючих документів.

    Крім того, для підприємців без утворення юридичної особи (індивідуальних підприємців):

    - копію документа, що підтверджує реєстрацію підприємця (свідоцтво, патент), крім здійснюють свою діяльність на ринках та інших стаціонарних точках без державної реєстрації.

    Висновок служби безпеки банку має бути підготовлено в термін, що не перевищує одного робочого дня після отримання запиту. Служба безпеки банку здійснює перевірку без зустрічі з позичальником. В окремих (складних, спірних) випадках на вимогу кредитного офіцера або кредитного комітету, може бути організована зустріч представника служби безпеки з позичальником за участю кредитного офіцера (на його розсуд).

    Висновок складається в письмовій формі і включає в себе дані про громадянську спроможності позичальника, його дієздатності, про можливу наявність поганою кредитною історії, наявності пов'язаних компаній, заборгованостей, участі позичальника в судових розглядах; а також виявлену негативну інформацію про позичальника і будь-яку іншу інформацію, яка може вплинути на рішення про видачу кредиту.

    Служба безпеки не проводить економічну експертизу проекту. Відомості, що містяться в висновок служби безпеки, є конфіденційними і обговоренню з клієнтами не підлягають.

    Особлива увага приділяється особам, раніше судимою за вчинення злочинів, передбачених наступними статтями Кримінального кодексу: 177 (шахрайство), 178 (грабіж), 179 (розбій), 180 (розкрадання предметів, що мають особливу цінність), 181 (вимагання), 191 (незаконне банківська діяльність), 206 (виготовлення або збут підроблених грошей і цінних паперів), 207 (виготовлення або збут підроблених платіжних карток та інших розрахункових документів), 217 (помилкове банкрутство), 238 (зловживання повноваженнями). Рішення про видачу кредитів особам, засудженим за вказані злочини, приймається після ретельного вивчення їх особистості, а також в залежності від тяжкості скоєного, терміну давності, поведінки і способу життя позичальника в даний час.

    Дане рішення відбивається в протоколі роздрібного кредитного комітету із зазначенням причин, за якими знадобилася така перевірка.

    Рішення роздрібного кредитного комітету оформляється протоколом і підписується усіма членами роздрібного кредитного комітету.

    Кредитний офіцер повідомляє клієнта про прийняте рішення і про його подальші дії і погоджує час приходу клієнта для оплати комісії за оформлення кредиту.

    Клієнт вносить комісію за оформлення кредитної заявки на свій особовий рахунок згідно із затвердженими тарифами.

    На цьому робота кредитного офіцера з клієнтом закінчується, аж до появи у останнього прострочення платежів за виданим позиці. Кредитний офіцер передає молодшому кредитному офіцеру досьє, що містить в собі такі документи:

    - документи, надані клієнтом для експертизи заявки; заяву клієнта на отримання кредиту;

    - перелік витрат з оформлення кредиту з підписом клієнта;

    - згода клієнта на надання даних з БД «ГЦВП» (в тому випадку, якщо кредит видається з аналізом платоспроможності клієнта)

    - згода клієнта на надання даних з БД «Адресне бюро»

    - роздруківка з БД «ГЦВП» з візою Кредитного офіцера про підтвердження її справжності (в тому випадку, якщо кредит видається з аналізом платоспроможності клієнта);

    - експертний висновок за заявкою встановленої форми;

    - виписка з протоколу роздрібного кредитного комітету;

    - експертний висновок служби безпеки (в разі необхідності)

    - акт про оцінку нерухомості;

    - документ, що підтверджує внесення клієнтом суми комісії за оформлення кредиту на його особовий рахунок.

    Подальша робота по цій заявці покладається на молодшого кредитного офіцера і бухгалтера за кредитними операціями.

    Страхування нерухомості в якості предмета застави в разі кредитування за рахунок коштів банку є обов'язковим

    Страхові поліси оформлюються молодшим кредитним офіцером або іншою особою і передаються для підписання клієнту Страхова сума повинна бути не менше заставної вартості забезпечення по кредиту, за винятком страхування цивільно-правової відповідальності за договором банківського позики, де страхова сума повинна бути не менше суми позики.

    2.3 Аналіз діючих форм іпотечного кредитування

    На даний момент в ПФ АТ Альянс Банк діють чотири програми іпотечного кредитування, такі як:

    «Альянс Іпотека» (спільно з АТ «КІК»);

    Експрес іпотека;

    Іпотека клас;

    Державна програма іпотечного кредитування.

    Умови надання іпотечного житлового кредиту за програмою «Альянс Іпотека» полягають в наступному:

    кредити надаються в тенге без прив'язки до іноземної валюти;

    мінімальна сума кредиту становить 600000 тенге;

    максимальна сума кредиту становить 50000000 тенге;

    - термін кредитування від трьох до п'яти років;

    -ставка винагороди плаваюча (змінюється першого квітня та першого жовтня) - 10,5%;

    -до моменту продажу кредиту в АТ «КІК» ставка винагороди складає 19,5%;

    первісна внесок не менше 15%, при відсутності початкового внеску в заставу приймається інше нерухоме майно;

    -залоговим забезпеченням є житло, що купується;

    -погашення кредиту щомісяця протягом усього терміну дії договору банківської позики рівними частками, включаючи частини сум винагороди і основного боргу;

    -в застава не приймається житло, що складається в заставі або під забороною, а також має заборгованості по комунальних послугах.

    Тарифи по даній програмі представлені в таблиці 6.

    Таблиця 6 - Тарифи за програмою «Альянс Іпотека»

    Найменування тарифу

    Розмір

    Комісія за розгляд кредитної заявки

    1000 тенге

    Комісія за надання банківської позики

    0,2% від суми позики

    мінімум 5000 тенге

    Комісія за видачу готівки

    0,8% - тенге

    Для придбання житла за даною програмою необхідний перелік документів, який представлений в додатку В.

    Програма іпотечного кредитування Експрес Іпотека надає наступні умови кредитування:

    - валюта кредиту - тенге, долари;

    - термін кредиту - в тенге до п'яти років, в доларах до 15-ти років;

    - ставка винагороди - в тенге 12% в рік, в доларах - 10% на рік;

    первісна внесок - не менше 20%, а при відсутності початкового внеску в заставу приймається інше ліквідне майно (нерухоме, рухоме майно, а також гарантія юридичної особи);

    - заставне забезпечення - нерухомість, що купується.

    Найменування тарифів по даній програмі представлені в таблиці 7.

    Таблиця 7 - Тарифи за програмою Експрес Іпотека

    Найменування тарифу

    Розмір

    Комісія за розгляду кредитної заявки

    800 тенге

    Одноразова комісія за надання банківської позики

    мінімум 5000 тенге, 0,2% від запитуваної суми

    Комісія за видачу готівки

    0,8% тенге, 0,9% доларів

    Комісія за дострокове погашення кредиту

    немає (після закінчення шести місяців)

    Страхування майна

    0,5% щорічно від заставної вартості

    Перелік документів, що надаються позичальником для оформлення позики представлений в додатку Г.

    Наступний різновид іпотечного кредитування це програма Іпотека клас, яка здійснюється на таких умовах як:

    - без підтвердження доходів;

    - мінімальні вимоги до пакету документів;

    - мінімальні ставки винагороди за наданий іпотечний кредит;

    - забезпеченням кредиту є депозит-гарантія і нерухомість, що купується;

    - оформлення іпотечного кредиту в найкоротші терміни;

    - термін кредитування до 15-ти років;

    - валюта кредиту - долари і євро;

    - максимальна сума кредиту не обмежена.

    У таблиці 8 вказані ставки винагороди в залежності від розміру депозиту.

    Таблиця 8 - Ставки винагороди за наданий іпотечний кредит в залежності від розміру депозиту

    Розмір депозиту в процентах від суми необхідного кредиту

    від 20% до 30%

    від 31% до 40%

    від 41% до 50%

    від 50% і вище

    Ставка винагороди (в рік) в залежності від розміру депозиту-гарантії (%)

    до 10 років

    7%

    6%

    5%

    4%

    до 15 років

    -

    Остання з програм іпотечного кредитування АТ «Альянс Банку» - це Державна програма іпотечного кредитування (спільно з АТ «КІК»):

    - дана програма розрахована на 2005-2007 роки;

    - початковий внесок тут становить 10%;

    - терміни кредитування до 20 років;

    - ставка винагороди - 10% річних, фіксована на весь термін;

    - передбачено обов'язкове страхування у Фонді Гарантованих Іпотечних Внесків (ФГІВ);

    - купується житло в нових будинках.

    За 2004 рік було видано іпотечних кредитів за програмою «Альянс іпотека» на суму 498,5 млн.тенге, за програмою Експрес іпотека на суму 6189,3 млн.тенге, за програмою Іпотека клас на суму 876,9 тис.тенге. Державна програма іпотечного кредитування введено в дію з 2005 року, отже, в 2004 році видач по ній не було. Структура видачі іпотечних позик за 2004 рік представлена ​​на малюнку 8.

    Малюнок 8 - Структура видачі іпотечних кредитів АТ «Альянс Банк» за 2004 рік

    За 2005 рік АТ «Альянс Банк» було видано позик фізичним особам по продуктам і програмами:

    - «Альянс іпотека» (КІК) - на суму 859,9 млн. Тенге;

    - Експрес іпотека - на суму 8 372,1 млн. Тенге;

    - Іпотека клас (Банк) - на суму 1 388,6 млн. Тенге;

    - Державна програма - на суму 225,3 млн.тенге.

    Дана структура представлена ​​на малюнку 9.

    Малюнок 9 - Структура видачі іпотечних кредитів АТ «Альянс Банк» за 2005 рік

    Ми бачимо, що в порівнянні з 2004 роком у 2005 році йде збільшення частки виданих кредитів, причому з'явилася ще одна нова програма іпотечного кредитування.

    За 2004 рік в ПФ АТ «Альянс Банк» за програмою Експрес іпотека було видано позик на суму 189,2 млн.тенге, за програмою «Альянс іпотека» на суму 123,5 млн.тенге, за програмою Іпотека клас на суму 119,4 млн.тенге.

    За 2005 рік ПФ АТ «Альянс Банк» були видані такі позики: за програмою Експрес іпотеці на суму 295 млн. Тенге, «Альянс іпотека» (КІК) на суму 170 млн. Тенге і по держ. програмі на суму 120 млн. тенге. Як ми бачимо, також йде тенденція до зростання в порівнянні з попереднім роком. Більш наочно динаміку зростання можна подивитися на малюнку 10.

    Малюнок 10 - Динаміка видачі іпотечних позик ПФ АТ «Альянс Банк» за 2004-2005 рр

    Як ми бачимо, як за 2004 рік, так і за 2005 рік переважають видачі позик за програмою Експрес іпотека. Це пояснюється тим, що за даною програмою найбільш прийнятні умови. Плюси даної програми в тому, що кредити видаються як в доларах США, так і в тенге, невисокі фіксовані ставки, при відсутності початкового внеску, можливий заставу іншого ліквідного майна, тарифи по оформленню також не великі.

    На другому місці знаходиться програма «Альянс іпотека» спільно з КІК. За даною програмою видача менше, так як тут йде плаваюча ставка винагороди, крім цього необхідно зібрати великий пакет документів для оформлення кредиту.

    За програмою Іпотека клас в 2005 році видач не було.

    Найменше за 2005 рік припадає видача по держ. програмі. Клієнтів у нас приваблює маленький початковий внесок, великий термін кредитування і фіксована ставка винагороди, але це компенсується тим, що йде одноразовий платіж страховки в ФГІВ, який являє собою чималу суму. Так, наприклад, якщо квартира коштує 25 тисяч доларів, то крім початкового внеску в розмірі 2,5 тисячі доларів, клієнт за оформлення буде виплачувати ще 100 тисяч тенге. Також за цією програмою можливе придбання тільки нового житла, а по іншим програмам йде придбання житла на вторинному ринку.

    За 5 місяців 2006 року в ПФ АТ «Альянс Банк» по держ. програмі було видано позик на суму 186 млн. тенге. За програмою Іпотеці клас був виданий всього один кредит, а за програмою «Альянс іпотека» (КІК) - не одного.

    Продовжує стрімкими темпами рости програма Експрес іпотека. Так за п'ять місяців 2006 року було видано позик на суму 130380 тисяч тенге з них: в січні на суму - 20910 тисяч тенге, в лютому - 22140 тисяч тенге, в березні - 23370 тисяч тенге, в квітні - 25830 тисяч тенге і в травні на суму 38130 тисяч тенге. Дана структура зростання представлена ​​на малюнку 11.

    Малюнок 11 - Структура видачі позик за програмою Експрес іпотека ПФ АТ «Альянс Банк» за 2006 рік

    3 Проблеми та перспективи розвитку іпотечного кредитування

    3.1 Проблеми іпотечного кредитування

    В останні роки іпотечне кредитування в Казахстані отримало широкий розвиток. У свою чергу, це було б неможливим без підтримки держави, а й приймати іпотеку як один з основних способів вирішення житлової проблеми. Крім того, як показує досвід інших країн, іпотека може надати потужний імпульс розвитку інших галузей, в тій чи іншій мірі пов'язаних з іпотечним кредитуванням: будівництво, виробництво будівельних і оздоблювальних матеріалів і т.д. Але незважаючи на стрімкий розвиток на ринку іпотечного кредитування все таки існують проблеми, які схематично представлені в додаток Д.

    Так наприклад, в чинному законодавстві зберігаються положення, які об'єктивно гальмують розвиток іпотечного кредитування.

    До недавнього часу основною перешкодою для повсюдного поширення іпотеки була відсутність приватної власності на землю. З цієї причини іпотека досі отримала розвиток тільки в великих містах і практично повністю відсутня в населених пунктах. Однак після прийняття Земельного кодексу, по крайней мере, законодавчо з'явилася можливість включення землі в економічний оборот.

    Практична реалізація даного завдання в даний час гальмується через відсутність практики її використання, недосконалості законодавчо встановлених процедур державної реєстрації, а також недовіри банків до встановлених державою параметрам оцінки її ринкової вартості.

    Наприклад, у разі придбання нерухомості разом із земельною ділянкою оцінку нерухомості здійснює Центр з нерухомості (колишній БТІ), а землі - орган з оцінки землі. Таким чином, процес оцінки фактично неподільного майна розділений на два етапи, що має на увазі збільшення термінів здійснення угод і додаткові фінансові витрати.

    Інший важливий момент - порядок державної реєстрації застави нерухомого майна, придбаного на кошти іпотечного кредиту. Спочатку необхідно здійснити державну реєстрацію права власності на майно, а лише потім можливо зареєструвати заставу цього майна. Таке положення містить в собі ризик потенційних втрат банків-кредиторів. Наприклад, якщо надати гроші для покупки нерухомості, то після здійснення угоди позичальник може відмовитися надати житло в забезпечення. В результаті банк-кредитор виявиться без застави по наданим іпотечним кредитом.

    Щоб не допустити подібного в даний час банки надають гроші тільки після реєстрації застави. Отже, позичальникові необхідно спочатку десь вишукати гроші на короткий час, щоб заплатити за нерухомість, потім зареєструвати право власності на неї, після цього зареєструвати заставу перед банком, і лише тоді він може отримати кредит. Фактично отриманий кредит спрямовується позичальником для погашення раніше позичених грошей.

    У даній ситуації можна було б запропонувати два рішення:

    - передбачити законодавчо можливість укладення та реєстрації одного договору, який включав би в себе положення договорів банківської позики та іпотечного;

    - передбачити законодавчо «іпотеку за законом», тобто ситуацію, коли житло, що купується на кошти іпотечного кредиту, автоматично вважалося б знаходяться в заставі.

    В останні роки відбувається значне зниження ставок винагороди за кредитами. В результаті, котрі взяли іпотечні кредити два роки тому сьогодні опинилися в невигідному становищі перед новими позичальниками, які отримують кредити за набагато нижчими ставками. Природно, що багато старих позичальники бажають рефінансувати свої кредити, тобто замінити існуючий борг. На практиці це означає наступне: виходить новий кредит, який йде на погашення заборгованості по старому, а нерухомість переходить в заставу за новим зобов'язанням перед банком. Дуже приваблива для багатьох схема, але вкрай рідко здійсненна. Причина - знову процедура державної реєстрації.

    Спочатку старий кредитор повинен дозволити зняття обтяження, а потім позичальник може надати нерухомість в заставу за новим кредитом. Але старий кредитор не хоче знімати обтяження без погашення боргу, а новий кредитор - давати гроші без попереднього надання застави. Виходить замкнуте коло, в якому всі учасники згодні реалізувати угоду, але не можуть через недосконалість системи реєстрації.

    Як відомо, оператором національної системи іпотечного кредитування є АТ "Казахстанська іпотечна компанія". Роль Компанії полягає в придбанні прав вимоги за іпотечними кредитами у банків-кредиторів, а також подальший випуск іпотечних облігацій під заставу даних прав вимоги.

    В процесі своєї діяльності компанія стикається з багатьма законодавчими перешкодами. Зокрема, істотно збільшує процедури і витрати вимога законодавства про обов'язкову реєстрацію поступки права вимоги по зобов'язань); забезпеченому нерухомістю, за місцем знаходження даної нерухомості. Оскільки когось панія набуває права вимоги у банків по всьому Казахстану, вона змушена виробляти державну реєстрацію у всіх цих містах, що зна-ве збільшує часові та фінансові витрати. Було б набагато ефективніше вирішити державну реєстрацію за місцем знаходження по-купатель права вимоги. Це дозволило б компанії реєструвати купівлю прав вимоги в місті Алмати незалежно від місцезнаходження позичальника, банку й самої нерухомості.

    Інший момент - відмова деяких Центрів по нерухомості реєструвати поступку прав вимоги пулом, тобто за кількома кредитами одночасно. В результаті необхідно проводити реєстрацію за кожним кредитом окремо, що також не сприяє спрощенню і здешевленню процедур отримання іпотечних кредитів.

    Як було зазначено вище, після формування пулу прав вимоги за іпотечними кредитами компанія передає їх в заставу по випускається іпотечними облігаціями. Такий механізм відомий в міжнародній практиці як найбільш ефективний і дешевий спосіб залучення грошей. Це важливо, оскільки, чим дешевше залучаються гроші, тим нижче ставки винагороди за кредитами і доступніше кредити для населення.

    Однак тут виникає нова проблема, яка пов'язана з державною реєстрацією застави за іпотечними облігаціями. Відповідно до чинного законодавства, кредитор має право вилучення заставленого майна тільки в разі його державної реєстрації. Таким чином, в разі банкрутства Компанії власники іпотечних облігацій можуть пред'явити права тільки до тих кредитів, застава права вимоги, за якими зареєстровано. Але специфіка кредитування має на увазі можливість постійної зміни залишку боргу за кредитами, що пов'язано з їх погашенням.

    Законодавство дозволяє розвивати іпотеку нерухомого майна. Це багато в чому пов'язано з прийняттям Закону "Про внесення змін і доповнень до деяких законодавчих актів з питань іпотечного кредитування" від 3 червня 2003 року №427-02.На основі всього викладеного можна зробити кілька висновків і винести на розгляд пропозиції щодо вдосконалення чинного законодавства, що стосуються процесу іпотечного житлового кредитування, зокрема, повинні бути:

    - спрощені правові процедури видачі та обслуговування іпотечних кредитів;

    - спрощені правові процедури реєстрації угод з купівлі-продажу нерухомості, надання її в заставу, відступлення прав вимоги за іпотечними кредитами;

    - створено механізм соціального захисту позичальників, як від неправомірних дій кредиторів, так і для їх соціальної адаптації при процедурі виселення у разі неможливості погашення взятого раніше іпотечного кредиту (доцільно створення державної структури, що займається захистом позичальників).

    Іпотечне кредитування є новим явищем в нашому житті. Як і більшість нових термінів і понять, привнесених ринковими відносинами в повсякденну життя, емоційне забарвлення цього терміна для звичайного громадянина - потенційного позичальника і просто людини, що потребує поліпшення житлових умов, декларованого як центральний суб'єкт створюваної системи, - залежить від подальших спільних зусиль Національного Банку , Національної Комісії і, головне, Уряду. Адже обмежені можливості позичальників ніяк не виправити найвитонченішим фінансовим механізмом. Тому що відповідно до думкою геніального вченого Дж. М. Кейнса, «заощадження не є функцією рівня ринкової ставки відсотка, рівень заощаджень залежить від рівня доходів суб'єктів». Простіше кажучи, потенційним позичальникам-громадянам байдуже, які будуть ставки по іпотечних кредитах, якщо рівня їх доходів буде ледь вистачати на поточні споживчі витрати. Ця проста закономірність показує, наскільки успішними будуть спроби змінити ситуацію зі створення іпотечної системи.

    Незважаючи на те, що ряд експертів фондового ринку призводить досить переконливі, на наш погляд, доводи, критикуючи створення системи довгострокового іпотечного кредитування саме на даному етапі, ми вважаємо, що необхідно скористатися деяким підйомом в економіці - в експортному потенціалі, який, на жаль, в біль-ший мірою позначається на інших секторах економіки і населення, тільки за допомогою мультиплікатора державних витрат і деякої стабілізації курсу національної валюти, і постаратися створити стабільний механи м фінансування житлового будівництва. Для цього необхідно вирішити такі основні проблеми, пов'язані з успішним впровадженням іпотеки в життя:

    - внесення максимально можливих, що щадять, для позичальників, в силу не тільки комерційної, а й соціальної основи програми;

    - вирішення проблем із забезпеченням кредиторів і інвесторів реальними державними гарантіями у вигляді контролюючих інститутів на всіх етапах іпотечного кредиту від видачі до погашення;

    - забезпечення жорсткого контролю над допуском до інвестування Купала в іпотечні облігації банків другого рівня;

    -формування комплексної державної політики стимулювання житлового будівництва;

    - орієнтація на широкі верстви населення.

    Не було б в принципі нагнітання суспільної уваги до проблем іпотеки, якби не об'єктивна необхідність в підтримуваних державою інвестиціях у житлове будівництво, визнаних все більш як суспільно-необхідних витрат. Більш того, як і більшість суспільно необхідних витрат, житловий сектор не є привабливим на перших порах для приватного капіталу.

    Висока вартість житла є однією з основних причин стримування зростання масового житлового будівництва. За даними Агентства Республіки Казахстан по статистиці, середня фактична вартість будівництва одного квадратного метра житла в містах республіки (без індивідуальних житлових будинків, побудованих населенням) за 2002-2003 роки становила 47,5-60,3 тис. Тенге, за винятком міст Астани і Атирау, де вартість будівництва одного квадратного метра площі житлових будинків перевищувала середню республіканську на 24,5 і 12,7 тис. тенге відповідно.

    Для зниження вартості будівництва житла необхідний перехід до сучасних ефективним і енергозберігаючим архітектурно-будівельним рішенням. Сучасні вимоги до якості будівництва житлових будинків зумовлюють застосування нових і ефективних матеріалів, що відповідають світовим стандартам.

    Однак вітчизняна промисловість будівельних матеріалів не в повній мірі задовольняє потреби будівельного виробництва. Казахстан не має необхідних сировинними ресурсами, виробничими потужностями, робітниками і інженерними кадрами для забезпечення потреб економіки в новітніх будівельних матеріалах, виробах і конструкціях.

    У країні відсутні підприємства з випуску скла, скловолокна, конструкцій з алюмінієвих сплавів, композитних та інших матеріалів, які вигідно відрізняються деревину і метал. Чи не розвинене власне машинобудування, практично немає заводів з виробництва вантажопідйомних машин, підйомно-транспортних механізмів, будівельних машин і технологічного обладнання. Виробництво ефективних теплоізоляційних матеріалів і виробів з них, використання глибокої переробки нафтопродуктів і полімерів знаходяться в початковій стадії.

    Багато банків вельми ризикують видавати іпотечні кредити з-за підвищених ризиків, які, перш за все, пов'язані з:

    - відсутністю стабільної заробітної плати у населення;

    - відсутністю твердої гарантії, пов'язаної з працевлаштуванням протягом всього часу погашення кредиту, з ризиком зміни місця роботи і зниження дохідної частини;

    - можливим зростанням сім'ї в кількісному відношенні, що впливає на платоспроможність клієнта;

    - з довгостроковістю кредитування, не менше трьох років, яке здійснюється у валюті - тенге, що пов'язано з прибутковістю населення - заробітна плата в тенге.У свою чергу банки мають валютні ризики, коли в разі зростання курсу долара США і придбання ресурсів для кредитування виникає курсова різниця, яка буде віднесена на витрати банку.

    Також основною проблемою для комерційного банку, що видає будівельний кредит, - точно оцінити ймовірність належної реалізації проекту, зокрема, рівень ризику незавершення будівництва в термін і ризику, пов'язаного з ліквідністю побудованого житлового будинку.

    Одним з недоліків вітчизняного іпотечного кредитування є те, що воно здійснюється ще на недостатньо високому рівні. Залишає бажати кращого кваліфікація фахівців, які працюють з клієнтами. Іпотека - це порівняно новий для Казахстану вид кредитування і, треба сказати, досить складний його вид. Експерт, який займається іпотекою, повинен досить глибоко знати банківська справа, цивільне та сімейне право, нотаріальну діяльність, роботу реєструючих органів (Центру по нерухомості), страхування, бути досвідченим психологом. Власних висококласних фахівців у цій галузі у нас поки немає, як немає і відповідного сучасним вимогам центру по їх підготовці та підвищенню кваліфікації.

    Слід також доопрацювати внутрішні процедури банків, що беруть участь в іпотечному кредитуванні. З огляду на недосконалість поки ще тільки формується у нас нормативно-законодавчої бази іпотечної системи, мають місце часті зміни в законодавстві та різні інтерпретації законів на місцях. Разом з тим, якість обслуговування клієнтів нерідко залежить від рівня культури самих клієнтів. Найчастіше клієнт, що вимагає ввічливого і доброзичливого ставлення до себе, вкрай некультурно поводиться з обслуговуючим персоналом.

    На ринку іпотечних продуктів стоїть реальна ступінь ризику для позичальника, пов'язана із застосуванням ставок винагороди, так як вони можуть переглядатися в залежності від прибутковості державних цінних паперів і зміни індексу інфляції.

    Позичальник повинен чітко усвідомити для себе порядок нарахування винагороди та індексацію основного боргу, ознайомитися з умовою кредитного договору, особливо пов'язані з виплатами комісійної винагороди за дострокове погашення кредиту.

    3.1 Основні напрямки вдосконалення іпотечного банківського кредитування в Казахстані

    Для найбільш досконалого розвитку іпотечного кредитування в Казахстані пропонується безліч шляхів його розвитку, схематично вони представлені в додаток Е.

    Одним із шляхів розвитку іпотечного кредитування є розроблена відповідними міністерствами «Державна програма житлового будівництва в Республіці Казахстан на 2005-2007 роки», в рамках якої планується забезпечити стійкий темп зростання будівництва житла, доступного для широких верств населення, шляхом зниження його вартості, збільшення термінів житлового кредитування, зниження початкового внеску і ставки кредитування. Зазначені заходи будуть здійснюватися в два етапи.

    На першому етапі (2005 рік) вироблено:

    - вжиття заходів щодо подальшого зниження рівня інфляції, що дозволить знизити ставки по іпотечних кредитах;

    - капіталізація КІК в розмірі 6,4 млрд. Тенге з метою забезпечення стійкості компанії;

    - емісія іпотечних облігацій КІК в обсязі 34,9 млрд. Тенге з терміном до 20-ти років для фінансування попиту на доступне житло;

    - капіталізація КФГІК з метою зниження розміру початкового внеску до 10% від вартості житла в розмірі 1,5 млрд. Тенге;

    - випуск довгострокових (до 20-ти років) державних цінних паперів Міністерством фінансів для підтримки «бенчмарка» перед емісією іпотечних облігацій КІК;

    - внесення змін до чинного законодавства Республіки Казахстан в частині закріплення можливості надання іпотечних кредитів з обтяженням на їх дострокове погашення протягом перших трьох років.

    На другому етапі (2006-2007 роки) будуть вжиті такі заходи:

    - капіталізація КІК в розмірі 20,4 млрд. Тенге з метою забезпечення стійкості компанії при істотному зростанні обсягу іпотечного кредитування;

    - емісія іпотечних облігацій в обсязі 111,2 млрд. Тенге з терміном до 20-ти років для фінансування попиту на доступне житло, побудоване за 2006-2007 роки;

    - капіталізація КФГІК з метою зниження розміру початкового внеску до 10% від вартості житла в розмірі 2,3 млрд. Тенге.

    Становлення і розвиток в сучасному Казахстані системи іпотечного кредитування нерозривно пов'язані зі створенням елементів інфраструктури, таких як:

    - єдина система обов'язкової реєстрації об'єктів нерухомості (земля, житло, виробничі об'єкти нерухомості);

    - спеціалізовані установи з оцінки нерухомості;

    - спеціалізовані іпотечні банки;

    - небанківські фінансові інститути;

    - позабюджетні фонди;

    - страхові компанії.

    В процесі реалізації програми планується досягти певних результатів. А саме, за період реалізації програми все пропозиції нового доступного житла будуть перекриті платоспроможним попитом громадян - учасників системи іпотечного кредитування. За проведеним розрахункам, системою іпотечного кредитування зможуть скористатися 49 тисяч сімей.

    Для зниження ставок відсотків по іпотечному кредитуванню можна рекомендувати наступне:

    - створити умови для спрощеного розміщення банками іпотечних облігацій на ринку цінних паперів;

    - активніше залучати зарубіжних інвесторів з їх більш дешевими кредитними ресурсами;

    - дати можливість банкам поетапно знижувати свою процентну маржу шляхом зменшення питомих витрат на утримання апарату обслуговування іпотечного кредитування, завдяки набору досить великої маси кредитного портфеля;

    - сприяти подальшій стабілізації загальноекономічної ситуації в країні, що забезпечує зниження інфляції і ставки рефінансування.

    Для того, щоб оцінити ризик комерційного банку видає будівельний кредит, кредитор повинен ретельно проаналізувати весь комплекс факторів ризику, включаючи рівень попиту на даний тип житла, місткість ринку, здатність забудовника контролювати терміни та кошторис витрат в ході будівництва, щоб при його завершення вийти на заплановані ціни і таким чином витримати запропоновані спочатку умови продажу житла.

    Банк-кредитор повинен також забезпечити успішне вирішення проблеми мінімізації кредитного ризику і ризику процентної ставки. При цьому допустимий рівень кредитного ризику, як правило, може бути забезпечений або через отримання гарантій від роботодавця позичальника, або на основі використання договору про оренду житла з правом його подальшого викуповую

    Що стосується ризику процентної ставки, то тут банкам рекомендується убезпечити себе, застосовуючи змінні (плаваючі) ставки або індексовані кредитні інструменти з прив'язкою до курс долара (євро) або ставками по міжбанківських кредитах. Ефективним в цьому випадку може виявитися кредитування з фіксованою ставкою відсотка і індексуванням суми, що залишилася заборгованості відповідно до зміни розмірів мінімальної заробітної плати.

    У міру розвитку ринку іпотечного кредитування рекомендується використовувати різні моделі залучення довгострокових кредитних ресурсів, в тому числі:

    - випуск кредиторами емісійних іпотечних цінних паперів і їх реалізація на фінансовому ринку;

    - рефінансування кредиторів через систему колективних інвестицій;

    - рефінансування кредиторів через операторів вторинного ринку іпотечних кредитів.

    Забезпечення фінансовими ресурсами довгострокових кредитів для населення можливо як за рахунок коштів, залучених кредиторами самостійно на первинному ринку, так і за рахунок коштів, залучених на вторинному ринку через спеціалізованих операторів.

    Основна роль у формуванні та реалізації іпотечних програм житлового будівництва сьогодні повинна бути відведена регіонах і їх муніципальних утворень, де вже застосовуються системи пільгового кредитування населення з компенсацією з місцевого бюджету частини виплат за відсотками за користування кредитом. Для ефективного використання коштів всіх учасників інвестиційно - будівельного процесу необхідно визначити раціональне співвідношення між інвестиційними ресурсами бюджету, населення і банків. Це дозволить розробити нормативний підхід до використання бюджетних інвестицій і стати основою для розробки і реалізації муніципальних програм будівництва житла на базі організаційно-економічних моделей іпотеки. Такі організаційно-економічні моделі повинні відображати організаційну структуру і економічні зв'язки суб'єктів, а також послідовність реалізації іпотечної програми і для їх побудови необхідно сформувати універсальні функціональні модулі (блоки), що визначають потребу в інвестиціях суб'єктів іпотеки.

    На підставі аналізу великого числа діючих і проектованих житлових іпотек можна виділити чотири основних універсальних функціональних модуля, що представляють їх основних суб'єктів:

    - модуль «клієнтура» - об'єднує основних клієнтів в системі іпотечного кредитування;

    - інвестиційно-кредитний модуль, в якому функцію фінансового інвестора виконує банк-кредитор, який видає і обслуговуючий кредити клієнта будівельним фірмам;

    - модуль будівництва та реалізації, що складається з будівельних та ріелторських фірм. У ньому повинні бути об'єднані функції будівництва житла і реалізації його споживачеві;

    - модуль управління, що включає в себе структурні підрозділи міської адміністрації, що розподіляють цільові бюджетні кошти, які координують роботу всіх суб'єктів іпотеки, що керують процесом формування і реалізації іпотечних програм житлового будівництва.

    Функціональне призначення кожного модуля має визначатися сукупністю завдань, поставлених перед ним в рамках реалізації відповідної організаційно-економічної моделі іпотечної програми, а універсальність - стандартним набором функцій, які він може виконувати в різних моделях.

    Для використання в повній мірі переваг різних джерел фінансування будівництво і облік їх недоліків рекомендується також застосування змішаних інвестиційних стратегій, заснованих на побудову прогнозних моделей продажів (залучення інвестицій).

    Також одним із шляхів розвитку іпотечного кредитування є створення Казахстанської іпотечної компанії, яка дає можливість позичальникам отримувати довгострокові кредити на більш вигідних умовах. Створена компанія приваблива для казахстанських громадян, оскільки:

    - порівняно невисокі ставки винагороди, а також вперше буде застосований механізм встановлення верхніх меж ставок винагороди, вище яких ставка підніматися не може, незалежно від різкого підвищення на ринку;

    - деномінування в тенге, без фіксації їх валютного еквівалента;

    - довгостроковість;

    - погашення кредиту ануїтетними платежами;

    - житло купується за вибором позичальника, відповідно до його можливостями і бажаннями.

    Успішному розвитку іпотеки в країні може значно сприяти включення в державну політику цілої системи заходів, таких як надання цільових кредитних ресурсів, надання державних гарантій в забезпечення іпотечних кредитів і позик, здійснюваних в рамках емісії цінних паперів для вторинного ринку, а також різноманітних форм адресної підтримки конкретних громадян, які отримують іпотечні кредити на будівництво житла або на розвиток бізнесу. Тут слід виділити ряд факторів, що мають пряме відношення до даної проблеми:

    - правові чинники, що визначаються загальним станом правового середовища суспільства. Як правило, успішний розвиток іпотеки стає можливим лише при виділенні спеціального блоку законів і постанов, що регламентують зміст і порядок здійснення іпотечних операцій їх учасниками;

    - економічні фактори, що впливають на розвиток іпотечного кредитування включають: загальний розвиток фінансово-кредитного ринку і ринку цінних паперів в країні, твердість валюти і рівень інфляції, платоспроможність населення, що визначає масштаб і динаміку ринку нерухомості. Особливе значення в цій групі чинників має розвиток система страхування всіляких економічних ризиків, пов'язаних з іпотекою. При цьому для нормального розвитку іпотеки необхідним є страхування самих об'єктів нерухомості, життя позичальників і видаються йому кредитів, а також страхування ліквідності та прибутковості цінних паперів, забезпечених заставними на нерухомість;

    - психологічні чинники і історичні умови також мають певний вплив на розвиток і форми іпотечного кредитування. Особливу роль при цьому відіграють традиції накопичення коштів або їх відсутність, а також ставлення до кредиту у населення.

    Різноманіття всіх розглянутих факторів послужило основою для утворення в світі десятків різновидів і варіантів організації іпотечного кредитування.

    До цього дня нерухомість залишається привілеєм багатих людей. Тому не останню роль відіграє держава, яка може посприяти розвитку вторинного ринку.

    Державна житлова політика у вирішенні житлових проблем повинна зробити акцент на ту частину населення, яка має в своєму розпорядженні середніми доходами та власними коштами.

    Вливання грошових ресурсів в якості субсидій з боку держави, в кінцевому рахунку, виявиться не значним, оскільки розраховане на певну групу людей. Більш ефективно зіграли б кредитні пільги, більш низькі ставки винагороди. А також необхідно встановити порядок швидкого оформлення документації, пов'язаної з наданням та обслуговуванням іпотечних житлових кредитів.

    В цілому ринок житлового кредитування в Казахстані суттєво відрізняється від ринку практично в будь-якій країні світу.

    У більшості країн житлове кредитування надається великою і різноманітною групою кредиторів і інвесторів, таких як банки, ощадні асоціації, кредитні спілки, страхові компанії, іпотечні банкіри і державні установи. В цьому відношенні ринок житлового кредитування відображає банківську систему.

    Можливо, що в нашій країні потреба в розвитку іпотечного кредитування зросте при наявності відповідних механізмів кредитування, що дозволяють зробити їх більш дешевими і доступними, і лише тоді можна оцінити і визнати гідності іпотеки.

    висновок

    Проаналізувавши становлення і розвиток іпотечних відносин в Республіці Казахстан, можна зробити наступні висновки:

    Як показує міжнародна практика, розвиток іпотечного кредитування приносить значні вигоди державі. Перш за все, воно сприяє вирішенню житлової проблеми, що важливо з точки зору соціальної політики. При цьому стимулюється власна ініціатива громадян. Крім того, для кредитування залучаються внутрішні інвестиції - заощадження населення, гроші інституційних інвесторів. В результаті відбувається непряме фінансування реального сектора економіки, а саме будівельної та суміжних з нею галузей. Як наслідок практично без втручання держави вирішуються проблеми заміни і відновлення старого житлового фонду, розвитку інфраструктури. Все це сприяє зростанню оподатковуваної бази і збільшенню надходжень до бюджету у вигляді податків і зборів. Світовий досвід свідчить про те, що розвиток іпотечного кредитування є істотним чинником розвитку економіки країни в цілому.

    Основні передумови для розвитку іпотечного кредитування в Казахстані - це наявність потенційно високого попиту на житло, міграційні процеси, стабілізація економіки, зміна структури банківських операцій.

    Іпотечне кредитування в Казахстані існує не дуже давно. На жаль, поки що в повному обсязі населення звикло до думки про те, що можна купувати дорогі товари в кредит, людей відлякує сама думка про довгострокової заборгованості. Все ще стійка звичка накопичувати необхідні кошти. Звідси - багато в чому «ментальна» проблема значного обмеження власних потреб. Хоча в усьому цивілізованому світі придбання бажаних благ за рахунок майбутніх доходів - нормальне явище. Проте, іпотечне кредитування перестає бути всього лише незрозумілим іноземним словом. Сьогодні це реальна можливість придбання нерухомості для багатьох працюючих казахстанців, що мають стабільний дохід. Особливо з огляду на той факт, що останнім часом у всіх іпотечних компаніях обов'язковий перший внесок знижений з 30% до 10% - 15% від вартості житла, термін кредитування збільшений з 3 до 20 років, а процентна ставка зменшилася з 24% (2001 рік) до 10-12% (2006 рік). До того ж, якщо на початку зародження іпотечного руху позичальник не міг отримати куплену квартиру у власність до моменту повного розрахунку з банком, то сьогодні він є власником придбаної в кредит нерухомості. Банки, іпотечні компанії почали активно кредитувати не тільки покупку житлової, а й комерційної нерухомості, а також з'явилася можливість отримати кредит на їх реконструкцію або ремонт.

    Ініціатором впровадження системи іпотечного кредитування в Казахстані виступив Нацбанк, який обрав в якості прототипу малазійських модель. В її основі лежить західне ноу-хау - дворівнева структура ринку, завдяки якій банки акумулюють на ринку цінних паперів «довгі» цільові гроші, призначені для іпотеки, і мають можливість давати настільки ж «довгі» і «м'які» (під невисокий відсоток) житлові кредити. Первинний рівень тут - самі кредити, а вторинний - спеціальні іпотечні цінні папери (облігації, заставні), за допомогою яких відбувається підживлення банків-кредиторів.

    З розширенням іпотечних пропозицій з'явилася нагальна потреба у створенні фінансового інституту, що забезпечує вирішення питань ліквідності банків при довгостроковому іпотечному кредитуванні, використання внутрішнього інвестиційного потенціалу. Рішенням цих завдань займається Казахстанська іпотечна компанія. У ситуації, коли держава не може безпосередньо фінансувати програму, головним чинником розвитку іпотеки стає доступність інших джерел. У ринковій економіці це - кошти інституціональних інвесторів, які залучаються на фондовому ринку. Казахстанська іпотечна компанія планує знайти необхідні кошти шляхом випуску іпотечних цінних паперів, які будуть забезпечені заставою прав вимоги за іпотечними кредитами. Це традиційний інструмент для багатьох країн світу, і він користується великим попитом серед іноземних інвесторів, оскільки є дуже вдалим симбіозом надійності, прибутковості і ліквідності.

    Що ж стосується іпотечного кредитування в АТ «Альянс Банк», то на даний момент там діють чотири програми іпотечного кредитування, такі як:

    «Альянс Іпотека» (спільно з АТ «КІК»);

    Експрес іпотека;

    Іпотека клас;

    Державна програма іпотечного кредитування.

    За 2004 рік було видано іпотечних кредитів за програмою «Альянс іпотека» на суму 498,5 млн.тенге, за програмою Експрес іпотека на суму 6189,3 млн.тенге, за програмою Іпотека клас на суму 876,9 тис.тенге. Державна програма іпотечного кредитування введено в дію з 2005 року, отже, в 2004 році видач по ній не було.

    За 2005 рік АТ «Альянс Банк» було видано позик фізичним особам по продуктам і програмами:

    - «Альянс іпотека» (КІК) - на суму 859,9 млн. Тенге;

    - Експрес іпотека - на суму 8 372,1 млн. Тенге;

    - Іпотека клас (Банк) - на суму 1 388,6 млн. Тенге;

    - Державна програма - на суму 225,3 млн.тенге.

    Ми бачимо, що в порівнянні з 2004 роком у 2005 році йде збільшення частки виданих кредитів, причому з'явилася ще одна нова програма іпотечного кредитування.

    За 2004 рік в ПФ АТ «Альянс Банк» за програмою Експрес іпотека було видано позик на суму 189,2 млн.тенге, за програмою «Альянс іпотека» на суму 123,5 млн.тенге, за програмою Іпотека клас на суму 119,4 млн.тенге.

    За 2005 рік ПФ АТ «Альянс Банк» були видані такі позики: за програмою Експрес іпотеці на суму 295 млн. Тенге, «Альянс іпотека» (КІК) на суму 170 млн. Тенге і по держ. програмі на суму 120 млн. тенге. Як ми бачимо, також йде тенденція до зростання в порівнянні з попереднім роком.

    Продовжує стрімкими темпами рости програма Експрес іпотека. Так за п'ять місяців 2006 року було видано позик на суму 130380 тисяч тенге з них: в січні на суму - 20910 тисяч тенге, в лютому - 22140 тисяч тенге, в березні - 23370 тисяч тенге, в квітні - 25830 тисяч тенге і в травні на суму 38130 тисяч тенге.

    В останні роки іпотечне кредитування в Казахстані отримало широкий розвиток. У свою чергу, це було б неможливим без підтримки держави, а й приймати іпотеку як один з основних способів вирішення житлової проблеми. Крім того, як показує досвід інших країн, іпотека може надати потужний імпульс розвитку інших галузей, в тій чи іншій мірі пов'язаних з іпотечним кредитуванням: будівництво, виробництво будівельних і оздоблювальних матеріалів і т.д.

    Але незважаючи на стрімкий розвиток на ринку іпотечного кредитування все таки існують проблеми такі як: недосконалість нормативно-правових актів, що регулюють іпотечні відносини, висока вартість житла, високі процентні ставки, банківські ризики, недостатня кваліфікація фахівців і т. Д.

    Для вирішення даних проблем пропонуються різні шляхи вдосконалення іпотечного кредитування такі як: спрощення процедур видачі та обслуговування кредитів, процедур реєстрації угод з купівлі-продажу нерухомості, надання її в заставу (можливість укладення одного договору, що включає положення договору банківського та іпотечного позики); точна оцінка всіх комплексів факторів ризику; активне залучення більш «дешевих» і «довгих» кредитних ресурсів; сприяє стабілізації економічної ситуації в країні, що забезпечує зниження інфляції і так далі.

    В цілому ринок житлового кредитування в Казахстані суттєво відрізняється від ринку практично в будь-якій країні світу.

    У більшості країн житлове кредитування надається великою і різноманітною групою кредиторів і інвесторів, таких як банки, ощадні асоціації, кредитні спілки, страхові компанії, іпотечні банкіри і державні установи. В цьому відношенні ринок житлового кредитування відображає банківську систему.

    Можливо, що в нашій країні потреба в розвитку іпотечного кредитування зросте при наявності відповідних механізмів кредитування, що дозволяють зробити їх більш дешевими і доступними, і лише тоді можна оцінити і визнати гідності іпотеки.

    Список використаних джерел

    1 Основні інститути цивільного права зарубіжних країн: Порівняно правове дослідження / Гол. редактор В.В.Залесскій. - М .: Норма, 2000. - 645 с.

    2 Банки та банківська справа: Навчальний посібник / За ред. І.Т.Балабанова. - СПб .: Пітер, 2003. - 256 с.

    3 Гуртів В.К. Інвестиційні ресурси. - М .: Іспит, 2002. - 383 с.

    4 сатов, Сиздикова. Проблеми фінансової стійкості банку. - Павлодар: ПГУ, 1999. - 108 с.

    5 Досимов Б.С. Сучасні проблеми іпотеки // Банки Казахстану. - 2001. - №8. - С. 19-20.

    6 Стівен С. Довгострокова перспектива: ринок іпотечного кредитування в Казахстані // Банки Казахстану. - 2002. - №5. - С. 24-31.

    7 Журкіна Н.Г. Сучасна іпотека: стан, проблеми, рішення // Фінанси. - 2002. - №6. - С. 17-19.

    8 Махамбетова М.Ж. Механізм житлового кредитування в Казахстані // Вісник скарбниці. Серія економічна. - 2003. - №3 (37). - С. 37-39.

    9 Нусупова А. Досвід становлення сучасної грошово кредитної і банківської системи Казахстану // Економіст. - 2003. - №11. - С. 89-98.

    10 Дюсембаев Н. Окремі питання іпотечного кредитування // Фінанси. Кредити. - 2004. - №1. - С. 21-22.

    11 Фаєрман Є.Ю. Розширення доступності житла на базі іпотечного кредитування // Економіка і мат. методи. - Т.40. - №1. - С. 13-15.

    12 Іпотека і іпотечне кредитування: (за опублікованими матеріалами) // Економіка і облік в будівництві. - 2004. - №6. - С. 44-52.

    13 Косолапов Г. Розвиток ринку житла та іпотечного кредитування в Казахстані // Підприємець і право. - 2004. - №15. - С. 13-15.

    14 Старков О.Ю. Еволюція і трансплантація інститутів ринку іпотечного кредитування // Економіка і мат. методи. - 2004. - Т.40. - №3. - С. 33-50.

    15 Валентинова Л. Іпотечне кредитування // Промисловість Казахстану. - 2004. - №8. - С. 12-15.

    16 Іпотечне кредитування: світло і тіні // Думка. - 2005. - №9. - С. 51-54.

    17 Річний звіт Альянс Банку за 2004-2005 роки

    18 Джумбаев Н.М. Особливості національної іпотеки // Юридична газета. - 2004. - 13 лютого. - С. 1-2.

    19 Тлеуберген Д. Розвиток системи іпотечного кредитування в економіці Казахстану // Аналітичний огляд. - 2005. - №4. - С. 40-43.

    20 Основні тенденції розвитку іпотечного ринку // Фінансовий менеджмент. - 2004. - №5. - С. 130-144.

    21 Бактіяр А. Що заважає розвитку іпотеки: юридичні аспекти // Світ закону. - 2004. - №5. - С. 20-21.

    22 Курманаліна А.К. Удосконалення механізму моделей кредитування житла як фактор вирішення житлової проблеми в Казахстані // Вісник Скарбницю. - 2005. - №6. - С. 85-89.

    23 Банківська справа: Підручник / за ред. О.І.Лаврушіна.- 2-е изд., Перераб. і доп. - М .: Фінанси і статистика, 2005. - 672с.

    24 Довдіенко І.В. Іпотека. Управління, організація, оцінка: Учеб. посібник для вузів. - М .: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. - 464с.

    25 А. Баялбаева Розвиток іпотечного кредитування в Казахстані // Фінанси Казахстану. - 2005. - №4. - С. 36-41.

    26 Е. Бахмутова. Іпотечне кредитування та його регулювання в Казахстані // Світ фінансів. - 2005. - №11. - С. 3-6.

    27 www.KASE.kz

    28 www.yandex.ru

    29 www.alb.kz

    30 www.ipoteca.kz

    31 www.nationalbank.kz

    32 www.banker.kz

    додаток А

    (обов'язкове)

    Таблиця А1 - Суб'єкти ринку іпотечного кредитування, їх цілі та функції

    суб'єкти

    цілі

    функції

    1

    2

    3

    Позичальники - фізичні особи, які уклали з банками або договори позики з юридичними особами, за умовами яких отримані у вигляді кредиту кошти використовуються для придбання житла

    Максимізація обсягу залучення дешевих фінансових ресурсів для придбання житла кращої якості за умови проводити виплати по кредиту, що не становлять дуже велику частку доходу

    Створення потреби в кредитних ресурсах, спрямування коштів на придбання житла

    Кредитори-банки (кредитні організації) та інші юридичні особи, які надають позичальникам в установленому законом порядку іпотечні кредити

    Максимізація прибутковості активних операцій; обмеження ризиків і забезпечення повернення позичкового капіталу

    Надання іпотечного кредиту на основі оцінки платоспроможності і кредитоспроможності позичальника відповідно до вимог і умов кредитування. Оформлення кредитного договору та договору про іпотеку. Обслуговування виданих кредитів

    Інвестори - юридичні та фізичні особи, які набувають цінні папери, забезпечені іпотечними кредитами, що емітуються кредиторами або операторами вторинного ринка.К них відносяться: інвестиційні банки, пенсійні фонди, страхові компанії, пайові інвестиційні фонди.

    Максимізація прибутку при вкладенні коштів в заставні папери кредиторів і операторів вторинного ринку

    Придбання цінних паперів кредиторів і операторів вторинного ринку.

    уряд

    Капіталізація нерухомого майна та забезпечення його оборотоздатності; поповнення дохідної частини бюджету і обслуговування внутрішнього доходу; захист інтересів інвесторів; забезпечення населення житлом

    Створення умов для надійного та ефективного функціонування системи іпотечного кредитування; здійснення нагляду за діяльністю кредиторів, інфляційна підтримка сфери матеріального виробництва. Сприяння деяким групам сімей в придбанні житла

    Продавці житла-фізичні та юридичні особи, які продають житлові приміщення

    Реалізація наявних житлових приміщень і отримання максимального прибутку

    Забезпечення необхідного обсягу пропозиції житла на ринку

    Продовження таблиці А1

    1

    2

    3

    Оператори вторинного ринку - спеціалізовані організації, що здійснюють рефінансування кредитів

    Отримання прибутку при продажу емітованих цінних паперів інвесторам і рефінансуванні кредитів

    Рефінансування кредитів на основі встановлених стандартів і вимог, що пред'являються до процедур іпотечного кредитування. Випуск емісійних іпотечних цінних паперів. Залучення коштів інвесторів в сферу житлового кредитування. Надання кредиторам сприяння у впровадженні раціональної практики проведення операцій іпотечного кредитування і в розробці типів іпотечних кредитів, більш доступних для позичальників і менше ризикованих для кредиторів

    Органи державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним

    Реєстрація угод купівлі-продажу житлових приміщень, реєстрація договорів про іпотеку, ведення реєстру обтяжень заставою

    Оформлення переходу прав власності до нового власника і прав іпотеки. Зберігання та надання інформації з прав власності і обтяжень заставою житла всім учасникам іпотечного ринку

    Страхові компанії - страхові компанії, що мають ліцензію, здійснюють майнове страхування (страхування закладеного житла), особисте страхування позичальників і страхування цивільно-правової відповідальності учасників іпотечного ринку

    Отримання максимального прибутку

    Здійснення різних видів страхування: майна, відповідальності, життя

    Оцінювачі - юридичні та фізичні особи, які мають право на здійснення професійної оцінки житлових приміщень, що є предметом застави при іпотечному кредитуванні

    Отримання прибутку

    Здійснення професійної оцінки житлових приміщень, що є предметом застави при іпотечному кредитуванні

    Ріелторські фірми - юридичні особи, які отримали ліцензії як професійні посередники на ринку купівлі-продажу

    Отримання прибутку

    Підбір варіантів купівлі-продажу житла для позичальників і продавців житла. Допомога в укладання угод купівлі-продажу.

    Організація продажу житла за дорученням інших учасників ринку житла. Участь в організації проведення торгів по реалізації житла, на яке звернено стягнення

    Інфраструктурні ланки системи іпотечного кредитування - органи держреєстрації нерухомості (нотаріат, паспортні служби, органи опіки та піклування, юридичні консультації)

    Захист прав учасників іпотечного кредитування

    Забезпечення юридичного супроводу угод з житлом.Реєстрація громадян за місцем проживання (в тому числі в закладених квартирах). Захист прав неповнолітніх і недієздатних громадян при укладенні угод з нерухомістю

    додаток Б

    (обов'язкове)

    Таблиця Б2 - Бухгалтерський баланс АТ «Альянс Банк» за 2004-2005 роки тисяч тенге

    31 грудня 2004 року

    31 грудня 2005 року

    активи

    Грошові кошти та рахунки в НБРК

    19631484

    42327133

    Дорогоцінні метали

    1866

    3411

    Позики і кошти, надані банкам

    891974

    9206138

    Торгові цінні папери (ЦП)

    31324220

    79283014

    ЦБ, придбані на умовах РЕПО

    6421331

    4037667

    Позики і кошти клієнтам

    53308589

    181663992

    Вкладення в ЦБ:

    - ЦБ в наявності для продажу

    - ЦБ, утримувані для погашення

    1259762

    5466947

    462939

    11108972

    Інвестиції в асоційовані компанії

    -

    1288086

    Основні засоби і нематеріальні активи

    1036278

    2180744

    Інші активи, за вирахуванням резервів на втрати

    517312

    5365448

    Разом активи

    119859763

    336927544

    зобов'язання

    Заборгованість перед бюджетом Республіки Казахстан

    283742

    537634

    Заборгованість перед Національним банком РК

    4000000

    Заборгованість перед фінансовими інститутами

    9397948

    95257499

    Цінні папери продані за угодами РЕПО

    16591988

    6261236

    рахунки клієнтів

    66733089

    136906107

    Випущені боргові цінні папери

    1988572

    54076405

    Дивіденди до виплати

    49260

    60000

    Інші пасиви

    933466

    3691004

    субординований борг

    3872876

    5349076

    Разом зобов'язань

    103871681

    307719628

    Власний капітал

    Статутний капітал

    14989160

    24899750

    додатковий капітал

    5182

    3839

    фонд переоцінки

    11598

    693204

    Нерозподілений прибуток

    +882142

    3611123

    Разом власний капітал

    15988082

    29207916

    Разом зобов'язань і власного капіталу

    119859763

    336927544

    додаток В

    (обов'язкове)

    Таблиця В3 - Перелік документів, що надаються позичальником / созаемщиком для оформлення та видачі іпотечної позики за програмою «Альянс Іпотека»

    1

    Документи, обов'язкові до надання до прийняття позитивного рішення кредитного комітету:

    1.1

    Заява-анкета, підписана позичальником за встановленою формою (надається в банку) - оригінал

    1.2

    Довідка про склад сім'ї позичальника (форма №3 з РВВС або КСК) - оригінал, або копія будинкової книги

    1.3

    Посвідчення особи позичальника / созаемщика - копія

    1.4

    Посвідчення особи всіх повнолітніх членів сім'ї, які проживають разом з позичальником - копії

    1.5

    Свідоцтво про народження всіх неповнолітніх членів сім'ї позичальника - копії

    1.6

    Свідоцтво РНН позичальника / созаемщика - копія

    1.7

    Трудовий договір чи копія трудової книжки позичальника / созаемщика - копії, засвідчені кадровою службою за місцем роботи

    1.8

    Довідка про доходи з місця основної та додаткової робіт позичальника / созаемщика (при наявності такої), або про інші наявних у позичальника / созаемщика доходи, підписана першим керівником і головним бухгалтером, а також завірена печаткою роботодавця - оригінал

    1.9

    Документи, що підтверджують сімейний стан

    Свідоцтво про укладення шлюбу позичальника / созаемщика - копія

    Свідоцтво про розлучення і рішення суду про розлучення (за наявності) позичальника / созаемщика - копії

    Нотаріально засвідчена заява позичальника, що на момент подачі заяви в шлюбі не перебуває, дітей не має - оригінал

    1.10

    Шлюбний контракт позичальника / созаемщика (при його наявності) - копія

    1.11

    Документи від продавця квартири або будинку:

    Договір купівлі-продажу квартири або будинку - копія

    План квартири або технічний паспорт будинку - копія

    Державний акт на право власності (право користування) на земельну ділянку - копія

    Свідоцтво про державну реєстрацію прав на нерухоме майно - копія

    Звіт про оцінку предмета застави (незалежного експерта) - оригінал

    Акт оцінки квартири або будинку (з Центру по нерухомості) - копія

    Акт оціночної вартості земельної ділянки

    Довідка про зареєстровані права (обтяження) на нерухоме майно та його технічних характеристиках (дійсна тільки на момент видачі)

    Інформаційна довідка №2 на день продажу - копія

    Згода всіх повнолітніх учасників спільної власності житла на продаж даного житла - копія

    Згода всіх учасників спільної власності на продаж частини земельної ділянки, якщо земельна ділянка перебуває у спільній частковій власності - оригінал

    2

    Документи, обов'язкові до надання після оформлення переходу права власності на позичальника, для реєстрації договору застави:

    2.1

    Дозвіл органів опіки та піклування в інтересах неповнолітніх членів сім'ї позичальника на заставу і позасудовому реалізацію - оригінал

    2.2

    Нотаріально засвідчена згода всіх повнолітніх власників учасників спільної власності житла на заставу і позасудовому реалізацію - оригінал

    2.3

    Акт кадастрової (оціночної) вартості земельної ділянки з Горкомзема, що видається територіальними органами з управління земельними ресурсами (після реєстрації права власності на приватний будинок в Центрі по нерухомості) - оригінал

    2.4

    Свідоцтво про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним;

    2.5

    План меж земельної ділянки;

    2.6

    Перелік всіх відомих заставодавцю до моменту укладення договору прав третіх осіб на предмет іпотеки (права застави, користування, оренди, сервітути, інші обтяження на земельну ділянку або на право землекористування);

    2.7

    Акт на право власності на земельну ділянку

    2.8

    Письмова згода учасників спільної власності або загального спільного землекористування

    3

    Документи, необхідні до подання, якщо заставодавець не є позичальником (речовий поручитель)

    3.1

    Документи, що встановлюють права на предмет іпотеки, в тому числі:

    - копія посвідчення особи

    - копія свідоцтва РНН

    - копія Сіка

    - посвідчення особи всіх повнолітніх членів сім'ї, які проживають разом з позичальником - копії

    - свідоцтва про народження всіх неповнолітніх членів сім'ї позичальника - копія

    - довідка про склад сім'ї позичальника / созаемщика (форма №3 з РВВС або КСК) - оригінал

    - нотаріально завірена згода всіх повнолітніх співвласників житла на заставу і позасудовому реалізацію житла, у разі невиконання та / або неналежного виконання позичальником зобов'язань за договором банківського позики перед ОА «Альянс Банк» - копія / оригінал

    - дозвіл органів опіки та піклування на заставу в інтересах неповнолітніх членів сім'ї, які є власниками житла - оригінал

    - договір купівлі-продажу, план квартири або будинку (наявні у продавця / власника);

    Державний акт на право власності (право користування) на земельну ділянку з кадастровим номером (за індивідуальним житлового будівництва)

    Свідоцтво про державну реєстрацію прав на нерухоме майно (з Центру по нерухомості)

    Акт оцінки квартири або будинку

    Інформаційна довідка №2 з випискою з реєстраційного листа правового кадастру (з Центру по нерухомості)

    4

    Додаткові документи, необхідні до подання, якщо позичальник є підприємцем без утворення юридичної особи

    4.1

    Довідка податкового комітету про сукупний річний дохід

    4.2

    Свідоцтво про реєстрацію підприємця (патент) - копія

    4.3

    Ліцензія на здійснення певних видів діяльності

    4.4

    Документи, що підтверджують наявність торгового місця або місця виробництва

    4.5

    Документи, що підтверджують право власності на торгове місце, місце виробництва або договір оренди, що використовуються приватним підприємцем приміщень

    4.6

    Розшифровка дебіторської та кредиторської заборгованості із зазначенням дат її освіти

    4.7

    Декларації про доходи за попередній календарний рік позичальника / созаемщика - копія

    Примітка: Приватні нотаріуси, детективи, охоронці та інші непрацюючі за трудовим договором особи подають документи, що підтверджують право займатися професійною діяльністю (ліцензії, нотаріуси - документ, виданий органом юстиції і підтверджує наділення повноваженнями) і документи, що підтверджують отримання доходу за минулий календарний рік і минулі місяці поточного календарного року, документи, що підтверджують сплату прибуткового податку і удеожаній у позабюджетні фонди.

    4.8

    Довідка з податкового комітету про відсутність заборгованості по платежах до бюджету- оригінал

    4.9

    Виписки з поточних та інших рахунках (при наявності) в банках за останні шість місяців - оригінал

    4.10

    Книга обліку доходів і витрат з відповідними відмітками податкового органу

    4.11

    Довідка обслуговуючого банку про відсутність позикової заборгованості і невиконаних документів (картотека №2)

    додаток Г

    (обов'язкове)

    Таблиця Г4 - Перелік документів, що надаються позичальником для оформлення позики за програмою Експрес іпотека

    1

    Документ, що засвідчує особу (копія)

    2

    РНН (копія)

    3

    Документи, що підтверджують сімейний стан

    У разі якщо позичальник перебуває в законному шлюбі:

    - нотаріально засвідчена копія свідоцтва про укладення шлюбу;

    - нотаріально засвідчена копія шлюбного договору (якщо такий є).

    РНН і посвідчення особи чоловіка / дружини

    У разі якщо в момент придбання пропонованого в заставу нерухомого майна позичальник в шлюбі ні з ким не перебуває:

    - нотаріально засвідчена заява заставодавця, що в момент придбання нерухомого майна (вказати якого) в шлюбі ні з ким не перебуває.

    4

    Копія будинкової книги з пропискою

    5

    Документи від продавця квартири або будинку

    - документи, на підставі яких виникло право на нерухоме майно (договір купівлі-продажу, міни, дарування);

    - план на квартиру (техпаспорт);

    - свідоцтво про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним;

    - довідка про зареєстрований ...........



    них правах (обтяження) на нерухоме майно та його технічних характеристиках (не пізніш семи днів);

    - квитанції по оплаті ком.слуг за останній місяць (світло, сміття, вода, КСК, ліфт, телефон - копії)

    У разі якщо придбавається житловий будинок, із земельною ділянкою:

    - документи, на підставі яких виникло право на нерухоме майно (договір купівлі-продажу, міни, дарування);

    - технічний паспорт на об'єкт нерухомості;

    - свідоцтво про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним;

    - довідка про зареєстровані права (обтяження) на нерухоме майно та його технічних характеристиках (дійсна тільки на момент видачі);

    - перелік усіх відомих заставодавцю до моменту укладення договору прав третіх осіб на предмет іпотеки;

    -акт на право власності на земельну ділянку, зареєстрований в уповноваженому органі;

    - план меж земельної ділянки, квитанції по оплаті ком.услуги.

    По житлових будинках, з земельною ділянкою необхідні:

    - акт кадастрової (оціночної) вартості земельної ділянки;

    - акт оціночної вартості нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці;

    - перелік усіх відомих заставодавцю до моменту укладення договору прав третіх осіб на предмет іпотеки (права застави, користування, оренди, сервітути, інші обтяження на земельну ділянку або на право землекористування);

    - акт на право власності на земельну ділянку;

    - план меж земельної ділянки.

    Після оформлення переходу права власності на позичальника, для реєстрації договору застави необхідно надати наступні документи (в оригіналах):

    договір купівлі-продажу;

    свідоцтво про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним;

    - довідка про зареєстровані права (обтяження) на нерухоме майно та його технічних характеристиках (дійсна тільки на момент видачі);

    - нотаріально засвідчена заява згода чоловіка / дружини позичальника на заставу нерухомості, що купується, з наданням права позасудової реалізації;

    - дозвіл органів опіки та піклування в інтересах неповнолітніх членів сім'ї позичальника, які є власниками (співвласниками і учасниками спільної власності) житла на заставу і позасудовому реалізацію;

    - нотаріально засвідчена згода всіх повнолітніх власників учасників спільної власності житла на заставу і позасудовому реалізацію нерухомості, що купується.

    додаток Д

    (обов'язкове)

    Малюнок Д 1 - Проблеми іпотечного кредитування

    додаток Е

    (обов'язкове)

    Малюнок Е2 - Шляхи вдосконалення іпотечного кредитування

    ...........



    Скачати 142.72 Kb.


    Стан і перспективи розвитку іпотечного кредитування

    Скачати 142.72 Kb.